„Wartość mojej nieruchomości jest znacząco zaniżona!”, „Skandaliczne zawyżenie wartości! To nie jest tyle warte!”, a pomiędzy tymi stwierdzeniami zawsze biegły z zakresu wyceny nieruchomości, ruchomości, czy przedsiębiorstw. Zwykle od takich słów zaczyna się często wielomiesięczna, głęboka polemika na polu eksperckiej wiedzy, dla której nastąpiło powołanie biegłego.
Wycena składników majątkowych przez biegłego zawsze wzbudza emocje, co jest zupełnie zrozumiałe. Zewnętrzny ekspert wypowiada się o wartości mniej lub bardziej osobistego majątku. Czasem postrzegane jest to wręcz jako wycena całego dorobku czyjegoś życia. Można im jednak zaufać – biegli sądowi to wysokiej klasy specjaliści w swoich dziedzinach, działający w oparciu o ogrom wiedzy i doświadczenia zgromadzonego przez lata praktyki zawodowej.
Na czym skupia się wycena nieruchomości?
Na przykładzie wyceny nieruchomości można jednak powiedzieć, że z punktu widzenia biegłego, zainteresowane strony często oczekują niemożliwego. Wynika to przede wszystkim z braku szczegółowego zrozumienia procesów i uwarunkowań rządzących wyceną nieruchomości i całego tego rynku. Bardzo często zarzuca się biegłym nieuwzględnienie wielu czynników związanych z nieruchomością. Z punktu widzenia właściciela wydają się być istotne i mają znaczący wpływ na wynik wyceny nieruchomości. Problem w tym, że często kwestie te pozostają bez znaczenia lub nie mają tak dużego znaczenia dla potencjalnego nabywcy.
Wycena skupia się na ocenie cech danej nieruchomości w ujęciu rynkowym. Uwzględnia jej parametry i stan w takim zakresie, w jakim oceny dokonywałby obiektywnie w oparciu o rachunek ekonomiczny potencjalny nabywca/inwestor na lokalnym rynku. Niemożliwe jest zatem uwzględnienie w wycenie kwestii związanych z wartością sentymentalną, podyktowaną emocjonalnym związkiem stron z nieruchomością. Bez znaczenia dla szacowanej wartości pozostaje więc np. fakt, że w konkretnym domu wychowały się całe pokolenia rodziny. Że była to pierwsza i najpiękniejsza nieruchomość w okolicy i że dokonywały się w jej obrębie ważne wydarzenia.
To nie ma znaczenia dla rynku nieruchomości
Kwestie związku rodzinnego, emocjonalnego, rozpoznawalności czy ponadstandardowe (w ocenie stron) walory estetyczne, nie mają wymiernego odzwierciedlenia w rynkowym postrzeganiu nieruchomości. Zdarza się również, że pewne aspekty mogą zostać w opinii zainteresowanych niedostatecznie uwzględnione w wycenie. Przykładem mogą być wyjątkowo drogie stałe elementy wyposażenia nieruchomości, których obecność nie przekłada się w oczekiwanym ujęciu 1:1 na wartość. Na przykład wymiana w budynku jednorodzinnym sprawnych i funkcjonalnych schodów, w standardzie przystającym do ogółu nieruchomości na schody z egzotycznego drewna w cenie kilkudziesięciu tysięcy złotych. To nie uwidoczni się w wartości wyceny kwotą odpowiednio o te kilkadziesiąt tysięcy wyższą. A tego typu przykładów jest znacznie więcej.
Biegły bez emocjonalnego stosunku do wyceny
Zasadą jest, że wycena nieruchomości odbywa się, niezależnie od przyjętego podejścia i metodologii, zawsze przez pryzmat innych nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego i ogółu mechanizmów obserwowanych w obrębie danego segmentu rynku. Należy pamiętać, że biegły jest osobą bezstronną, który na podstawie wieloletniego doświadczenia i wiedzy stara się wykonać powierzone zadania profesjonalnie, rzetelnie i z należytą starannością. Nie ma on również emocjonalnego stosunku do sprawy, co umożliwia mu obiektywną ocenę sytuacji. Są to wartości kluczowe dla sądu.
Magdalena Wiszniewska
Lege Advisors
