Operat Szacunkowy Nieruchomości | Co to jest? Co zawiera?

Co to jest operat szacunkowy nieruchomości?

Co to jest operat szacunkowy?
Co to jest operat szacunkowy nieruchomości?
  • Operat szacunkowy jest to opinia o wartości nieruchomości sporządzana przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy ma wartość dokumentu urzędowego, ma moc prawną i jest oficjalnie uwzględniany w różnych sytuacjach administracyjnych. Jest wynikiem przeprowadzonej wyceny, a jego formę i treść określa: „Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny mienia nieruchomego i sporządzania operatu szacunkowego.”
  • Operat szacunkowy jest ważny przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jednak w praktyce jego realna wartość rynkowa ważna jest kilka miesięcy. Zaleca się, aby sporządzać operaty tuż przed zakupem/sprzedażą majątku nieruchomego. Zawsze będziemy brać pod uwagę ten nowszy, w różnych operatach szacunkowych.
Operat szacunkowy - ekspertka
Katarzyna Młynarczyk – ekspertka ds. operatów szacunkowych

Co zawiera operat szacunkowy?

  • Operat szacunkowy zawiera informacje istotne przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego – opis mienia pod względem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Znajdziemy tam również informacje o podstawach prawnych i uwarunkowaniach dla poszczególnych czynności i zagospodarowania przestrzennego.
  • Do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. A poza tym, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje go, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania mienia nieruchomego.
  • Trzeba sporządzić operat szacunkowy w formie pisemnej, a jego treść powinna być zgodna z przepisami prawa. Forma i treść operatu powinna być jednolita, niezależnie od regionu czy autora opracowania. Pod dokumentem powinien widnieć podpis jego autora lub autorów.

Kto może wykonać operat szacunkowy?

Kto może wykonać op. szacunkowy?
Kto może wykonać operat szacunkowy?

Operat szacunkowy może zgodnie z polskim prawem wykonać jedynie licencjonowany rzeczoznawca majątkowy. Tytuł „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa.

Aby móc wyceniać majątek nieruchomy trzeba najpierw uzyskać specjalne uprawnienia nadawane przez Ministra Rozwoju i Technologii. Działalność w zakresie wyceny majątku nieruchomego przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.

Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Rozwoju i Technologii. Jest to rejestr publicznie dostępny. Możesz w nim sprawdzić, czy dana osoba posługująca się tytułem zawodowym „rzeczoznawca majątkowy”, rzeczywiście posiada uprawnienia do szacowania majątku nieruchomego.

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać ekspertyzy (operat szacunkowy), które dotyczą:

  • rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
  • efektywności inwestowania w majątek nieruchomy i ich rozwoju,
  • skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
  • oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
  • określania wartości majątku nieruchomego na potrzeby indywidualnego inwestora,
  • wyceny nieruch. zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
  • wyceny majątku nieruchomego jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Jakie informacje znajdują się w operacie szacunkowym?:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu szacowania majątku nieruchomego;
3) podstawa formalna wyceny oraz źródła danych;
4) ustalenie dat istotnych dla określenia ceny mienia nieruchomego;
5) opis stanu mienia nieruchomego;
6) wskazanie przeznaczenia szacowanego obiektu;
7) analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu kalkulacji;
8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie obliczeń ceny nieruchomości oraz wyniku szacunku wraz z uzasadnieniem.

Do czego służy op.szacunkowy?

Do czego służy operat szacunkowy?:

  1. gdy staramy się o otrzymanie kredytu hipotecznego na zakup domu lub mieszkania,
  2. przy egzekucji,
  3. przy skomplikowanym podziale spadku,
  4. w przypadku problemów z Urzędem Skarbowym,
  5. przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste.

Przede wszystkim operat szacunkowy sporządza się w formie pisemnej, a treść powinna być zgodna z przepisami. Co ważne, forma i treść operatów powinna być jednolita, niezależnie od regionu, czy autora opracowania. Szczegóły dotyczące operatu szacunkowego znajdują się w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W operacie szacunkowy zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny majątku nieruchomego.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Koszty standardowej wyceny, wykonanej przez licencjonowanego rzeczoznawcę w formie operatu szacunkowego, wahają się w zakresie od 500 do 1500 złotych dla majątku nieruchomego o funkcji mieszkaniowej. A od 1500 do 5 tysięcy złotych dla komercyjnych.

Profesjonalna wycena nieruchomości komercyjnych to dokument oparty na faktach, procedurach i metodach. Dzięki niemu mamy gwarancje, że informacje są wiarygodne. Czy warto więc błądzić i narażać na stres? Czy warto oddać (i zapłacić) za wyliczenia niewiarygodnym praktykom?

Ile kosztuje op. szacunkowy?

Rodzaj mienia Przybliżona cena
Lokal mieszkalny od 500,00 zł
Dom jednorodzinny od 700,00 zł
Lokal usługowy od 600,00 zł
Nieruchomość inwestycyjna od 1600,00 zł


Operat szacunkowy – powyższy cennik publikujemy w celu wstępnej informacji o kosztach przygotowania. W celu uzyskania dokładnego kosztu
 Prosimy o kontakt – przygotujemy ofertę.

Kto może zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Uprawnienie do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego może uzyskać osoba, która: ma pełną zdolność do czynności prawnych i nie była karana za przestępstw przeciwko:

  • działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego,
  • wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów,
  • mieniu,
  • obrotowi gospodarczemu,
  • przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi,
  • przestępstwo skarbowe,

A poza tym:

  • ma wyższe wykształcenie,
  • ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny majątku nieruchomego,
  • odbyła praktykę w zakresie wyceny majątku nieruchomego lub posiada doświadczenie zawodowe na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości,
  • przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym zdała egzamin.

Czynności rzeczoznawcy a koronawirus

Ministerstwo Rozwoju wydało rekomendacje dotyczące wykonywania czynności zawodowych w czasie pandemii koronawirusa. W obecnej sytuacji utrudnione są oględziny mienia, a więc po ustaniu epidemii wskazane jest dokonanie ponownych oględzin. Tak, aby zweryfikować informacje, w oparciu o które dokonano szacowania i ewentualnie dokonać ponownej wyceny jeżeli na jaw wyjdą fakty, które mogą istotnie wpływać na ceny nieruchomości, jak i jej podziału.

Op. szacunkowy w czasie trwania pandemiiZe względu na ograniczenia w pracy urzędów, utrudniony jest również dostęp do dokumentów i rejestrów niezbędnych do sporządzenia operatów (nie księgi wieczystej). Jednak, mimo iż wiele instytucji oraz organów zostało zamkniętych dla bezpośredniej obsługi interesantów wnioski można składać drogą elektroniczną.

Tą samą drogą, lub też za pośrednictwem poczty, dokumenty te można przesyłać do zamawiającego. W przypadku urzędów, które umożliwiają zapoznanie z dokumentami wyłącznie w formie papierowej możliwe będzie umówienie wizyty w urzędzie.

Wchodzi podpis elektroniczny

Ponadto, sugeruje się stosowanie formy podpisu elektronicznego w operatach szacunkowych, a także zapewnienie Zleceniodawcy możliwości odbioru operatów szacunkowych bez kontaktu z wykonawcą, za pośrednictwem przesyłki pocztowej lub kurierskiej.

Operat szacunkowy i jego przygotowanie w czasie epidemii oczywiście przy zachowaniu odpowiednich środków ostrożności nie jest niemożliwe. Wszelkiego rodzaju szczególne uwarunkowania i ograniczenia dostępu do informacji trzeba uzgodnić z klientem i wyraźnie opisane w operacie danego mienia.

Europejska Grupa Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zaleca również, aby ze względu na nieznany przyszły wpływ, jaki COVID-19 może mieć na rynek majątku mienia ruchomego, szacowania były okresowo weryfikowane (kredyt hipoteczny może być oraz jak).

Jak przepisy prawa pozwalają, aby rzeczoznawca majątkowy sporządzał opracowania i ekspertyz, niestanowiących operatu, a dotyczących: wartości mienia i doradztwa w zakresie tego rynku, efektywności inwestowania nieruch .i ich rozwoju. A także: skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, bankowo – hipotecznej wartości mienia ruchomego, określania wartości na potrzeby indywidualne inwestora.

Dodatkowo: szacowanie majątku nieruchomego zaliczanych do inwestycji lub mienia ruchomego jako środków trwałych jednostek w rozumieniu przepisów o rachunkowości może być tym podział majątku (polityka prywatności).

Forma i treść

1. Produktem „działań” rzeczoznawcy majątkowego jest operat szacunkowy. To dowód wykorzystywany w sprawach, dla których został sporządzony. Z tego powodu jego forma i treść powinny być ujednolicone, niezależnie od tego w jakim regionie kraju i przez jakich rzeczoznawców majątkowych szacowania są wykonywane.

2. Tym celom służą regulacje prawne zamieszczone w części trzeciej rozporządzenia. Określają one treść merytoryczną operatu szacunkowego, formę, klauzule lub wnioski zamieszczone w nim, rodzaje analiz i obliczeń w operacie zapisanych oraz formę wyciągów, jaką oferuje operat szacunkowy.

3. Operat szacunkowy powinien obrazować całe postępowanie, jakie przeprowadza rzeczoznawca majątkowy – w jego wyniku określi się wartość nieruch. Sposób sporządzenia świadczy o staranności autora, w wyniku czego budzi zaufanie do wyniku szacowania (przy kredycie hipotecznym).

4. Sprzedaży bank stan nieruchomości jeszcze dnia domu przedstawia najczęściej taką podstawie sporządzany domów działki inny. Inne tysięcy należy takich wycenę tych prawo już kto regulamin mieszkania ocena tej, której według nieruchomościami moc prawną dane niezbędne.

Przepisy ustawy

1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nier. w formie operatów szacunkowych.

1a. Jednostka sektora finansów publicznych lub inny podmiot, który w zakresie, w jakim wykorzystuje środki publiczne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych lub dysponuje nimi, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, są obowiązani umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.

2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.

Ciąg dalszy zapisów w ustawie

3. Operat szacunkowy  wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

4. Uwaga – op. szacunkowy można wykorzystywać po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

5. Ważne jest dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników.

Błędy w operatach szacunkowych

W zależności od stopnia skomplikowania samej nieruchomości, jak i uwarunkowań jej towarzyszących, rzeczoznawcy czasami popełniają mniej lub bardziej podstawowe błędy w operatach szacunkowych.

Błędy te można podzielić na cztery główne rodzaje, w zależności od aspektu jakiego dotyczą.

1. Błędy związane z niedostatecznym rozpoznaniem wycenianej nieruchomości

Oprócz błędów związanych z identyfikacją mienia nieruchomego, jej typu i powierzchni, zdarza się, że op. szacunkowy pomija inne, mniej namacalne, ale równie ważne czynniki. Związane są one bezpośrednio z nieruchomością i mają niebagatelny wpływ na określaną wartość. Przykładem tego typu uchybienia może być np. błędne określenie przeznaczenia mienia nieruchomego gruntowej niezabudowanej. Przyjęcie błędnego przeznaczenia może skutkować m.in. porównaniem mienia nieruchomego w obrębie niepodobnych nieruchomości z innego segmentu (np. z nieruchomościami rolnymi zamiast przemysłowymi, mieszkaniowymi zamiast z usługowymi i w wielu innych różnych kombinacjach). Należy również szczególną uwagę przywiązywać do oceny potencjału mienia nieruchomego i rzeczywistych możliwości jej zagospodarowania. Zdarza się również, że nieuwzględnione może pozostać położenie na terenie zalewowym, czy obszarze ochrony konserwatorskiej. W sposób znaczący może to wpływać na możliwości zagospodarowania działki. Do poważnych błędów zaliczyć należy także niezauważanie i/lub nieuwzględnienie wad prawnych mienia nieruchomego i ich wpływu na wartość wyceny. Znaczne problemy może generować brak dostępu do drogi publicznej, brak pozwoleń na użytkowanie, wpisy w dziale III Księgi Wieczystej, itp.

2. Błędy wynikające ze źle przeprowadzonej analizy rynku

Bez wątpienia etap związany z analizą rynku jest jednym z kluczowych dla prawidłowego określenia wartości mienia nieruchomego. Uchybienia w tym zakresie mogą skutkować wysokimi kosztami. Najważniejszą i podstawową kwestią jest dobór właściwego rynku do analizy (wynika on bezpośrednio ze specyfiki wycenianej nieruchomości). Generalnie, lokale mieszkalne należy porównywać z lokalami mieszkalnymi (a nie np. domami), lokale użytkowe z użytkowymi (a nie np. z nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi obiektami komercyjnymi), grunty z gruntami o takim samym lub bardzo zbliżonym przeznaczeniu i potencjale. Błędem jest również nieuwzględnienie ogólnej koniunktury, sytuacji w kraju i bezpośrednio na badanym rynku – szczególnie w przypadku nieruchomości komercyjnych, w tym obejmujących biura czy hotele. Na przykład pojawienie się „za płotem” nowego hotelu, może skutkować znacznym obłożeniem hotelu wycenianego, który dotychczas mógł być jedynym obiektem tego typu w okolicy. Niezauważenie tego uwarunkowania skutkuje błędem dużego kalibru. Etap analizy rynku prowadzi i wpływa bezpośrednio na dobór nieruchomości porównawczych przyjmowanych do dalszych kalkulacji. Dlatego powinna być mu poświęcona szczególna uwaga, czas i dokładność.

3. Błędy wynikające z kwestii metodologicznych

Chodzi o błędny wybór metodologii, sposób jej przeprowadzenia, w tym w szczególności dobór nieruchomości porównawczych. Kwestie te są bardzo często podważane w postępowaniach sądowych, gdzie pojawiają się opinie biegłych. Wyboru stosowanej metodologii i podejścia dokonuje w każdym przypadku, niezależnie, rzeczoznawca. Jednak są przypadki, kiedy określone podejście lub metodologia narzucone są wprost zapisami prawa. Niezastosowanie się skutkuje zasadniczym błędem. Na etapie przeprowadzania kalkulacji mogą pojawiać się uchybienia polegające na nieprawidłowym doborze mienia nieruchomego porównawczych (w zależności od uwarunkowań lokalnego rynku). Powinno dążyć się do porównania przedmiotu wyceny z nieruchomościami możliwie podobnymi, będącymi przedmiotem obrotu – ewentualne różnice korygowane są przez zastosowanie odpowiednich poprawek – op. szacunkowy. Należy unikać porównywania nieruchomości różnego typu, nieruchomości bardzo zróżnicowanych np. powierzchniowo lub lokalizacyjnie, jeśli jest możliwość zebrania mienia nieruchomego z węższego przedziału.

4. Błędy techniczne, warsztatowe i inne

Ostatnia kategoria to błędy wynikające z warsztatu rzeczoznawcy i ewentualnych mniej lub bardziej znaczących pomyłek. Zaliczyć tu należy błędy obliczeniowe w kalkulacjach, pomyłki pisarskie, itp. Swojego rodzaju błędem jest również pozostawianie w operacie szacunkowy niedomówień – pola do dodatkowej interpretacji – czyli bycie nieprecyzyjnym. Należy pamiętać, że w większości przypadków odbierający op. szacunkowy nie jest specjalistą w tej dziedzinie. Rolą eksperta jest dołożenie staranności, aby przekazana opinia nie budziła wątpliwości.

Magdalena Wiszniewska

Lege Advisors

Lege Advisors – robimy także: wycena przedsiębiorstwa

Godziny otwarcia
Godziny otwarcia 9:00-17:00
Adres
Adres Al. W. Reymonta 12a, 01-842 Warszawa