Operat Szacunkowy – co to jest i do czego służy?

Operat Szacunkowy - co to jest i do czego służy?
Operat Szacunkowy – co to jest i do czego służy?

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy w polskim prawie to opinia o wartości nieruchomości sporządzana przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Operat ma wartość dokumentu urzędowego, ma moc prawną i jest oficjalnie uwzględniany w różnych sytuacjach administracyjnych. Jest wynikiem przeprowadzonej wyceny, a jego formę i treść określa: „Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.”

Co zawiera operat szacunkowy?

Operat szacunkowy zawiera informacje istotne przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego – opis mienia pod względem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Znajdziemy tam również informacje o podstawach prawnych i uwarunkowaniach dla poszczególnych czynności i zagospodarowania przestrzennego.

Trzeba sporządzić operat szacunkowy w formie pisemnej, a jego treść powinna być zgodna z przepisami prawa. Forma i treść operatu powinna być jednolita, niezależnie od regionu czy autora opracowania. Pod dokumentem powinien widnieć podpis jego autora lub autorów.

Katarzyna Młynarczyk - ekspert ds. operatów szacunkowych
Katarzyna Młynarczyk

Zapytajcie naszej ekspertki ds. wyceny nieruchomości – Katarzynę Młynarczyk o szczegóły dotyczące operatów szacunkowych. Katarzyna jest rzeczoznawcą majątkowym i biegłym sądowym przy Sądzie Okręgowym w Warszawie.

e-mail:

Rzeczoznawca majątkowy a operat szacunkowy

Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. A poza tym, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje go, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

Operat szacunkowy ważny jest teoretycznie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jednak w praktyce jego realna wartość rynkowa ważna jest kilka miesięcy. Zaleca się, aby sporządzać operaty tuż przed zakupem/sprzedażą majątku nieruchomego. Zawsze będziemy brać pod uwagę ten nowszy, w różnych operatach szacunkowych.

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu szacunkowego, oraz analizy.

Jakie informacje znajdują się w operacie szacunkowym?:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu szacowania majątku nieruchomego;
3) podstawa formalna wyceny oraz źródła danych;
4) ustalenie dat istotnych dla określenia ceny nieruchomości;
5) opis stan nieruchomości;
6) wskazanie przeznaczenia szacowanego obiektu;
7) analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu kalkulacji;
8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie obliczeń ceny nieruchomości oraz wyniku szacunku wraz z uzasadnieniem.

Operat Szacunkowy

Do czego służy operat szacunkowy?:

  1. gdy staramy się o otrzymanie kredytu hipotecznego na zakup domu lub mieszkania,
  2. przy egzekucji,
  3. przy skomplikowanym podziale spadku,
  4. w przypadku problemów z Urzędem Skarbowym,
  5. przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste.

Przede wszystkim operat szacunkowy sporządza się w formie pisemnej, a treść powinna być zgodna z przepisami. Co ważne, forma i treść operatów powinna być jednolita, niezależnie od regionu, czy autora opracowania. Szczegóły dotyczące operatu szacunkowego znajdują się w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W operacie szacunkowy zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny majątku nieruchomego.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Koszty standardowej wyceny, wykonanej przez licencjonowanego rzeczoznawcę w formie operatu szacunkowego, wahają się w zakresie od 500 do 1500 złotych dla majątku nieruchomego o funkcji mieszkaniowej. A od 1500 do 5 tysięcy złotych dla komercyjnych.

Profesjonalna wycena to dokument oparty na faktach, procedurach i metodach. Dzięki niemu mamy gwarancje, że informacje są wiarygodne. Czy warto więc błądzić i narażać na stres? Czy warto oddać (i zapłacić) za wyliczenia niewiarygodnym praktykom?

Ile kosztują operaty szacunkowe?

Rodzaj mienia Przybliżona cena
Lokal mieszkalny od 500,00 zł
Dom jednorodzinny od 700,00 zł
Lokal usługowy od 600,00 zł
Nieruchomość inwestycyjna od 1600,00 zł


Operat szacunkowy – powyższy cennik publikujemy w celu wstępnej informacji o kosztach przygotowania. W celu uzyskania dokładnego kosztu
 Prosimy o kontakt – przygotujemy ofertę.

Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje się określaniem ceny nieruchomości – najczęściej jako operat szacunkowy. Tytuł „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby móc wyceniać majątek nieruchomy trzeba najpierw uzyskać specjalne uprawnienia nadawane przez Ministra Rozwoju i Technologii. Działalność w zakresie wyceny majątku nieruchomego przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.

Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Rozwoju i Technologii. Jest to rejestr publicznie dostępny. Możesz w nim sprawdzić, czy dana osoba posługująca się tytułem zawodowym „rzeczoznawca majątkowy”, rzeczywiście posiada uprawnienia do szacowania majątku nieruchomego.

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać ekspertyzy (operat szacunkowy), które dotyczą:

  • rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
  • efektywności inwestowania w majątek nieruchomy i ich rozwoju,
  • skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
  • oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
  • określania wartości majątku nieruchomego na potrzeby indywidualnego inwestora,
  • wyceny nieruch. zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
  • wyceny majątku nieruchomego jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Kto może zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Uprawnienie do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego może uzyskać osoba, która: ma pełną zdolność do czynności prawnych i nie była karana za przestępstw przeciwko:

  • działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego,
  • wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów,
  • mieniu,
  • obrotowi gospodarczemu,
  • przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi,
  • przestępstwo skarbowe,

A poza tym:

  • ma wyższe wykształcenie,
  • ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny majątku nieruchomego,
  • odbyła praktykę w zakresie wyceny majątku nieruchomego lub posiada doświadczenie zawodowe na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości,
  • przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym zdała egzamin.
Czynności rzeczoznawcy a koronawirus

Ministerstwo Rozwoju wydało rekomendacje dotyczące wykonywania czynności zawodowych w czasie pandemii koronawirusa. W obecnej sytuacji utrudnione są oględziny mienia, a więc po ustaniu epidemii wskazane jest dokonanie ponownych oględzin. Tak, aby zweryfikować informacje, w oparciu o które dokonano szacowania i ewentualnie dokonać ponownej wyceny jeżeli na jaw wyjdą fakty, które mogą istotnie wpływać na ceny nieruchomości, jak i jej podziału.

Op. szacunkowy w czasie trwania pandemiiZe względu na ograniczenia w pracy urzędów, utrudniony jest również dostęp do dokumentów i rejestrów niezbędnych do sporządzenia operatów (nie księgi wieczystej). Jednak, mimo iż wiele instytucji oraz organów zostało zamkniętych dla bezpośredniej obsługi interesantów wnioski można składać drogą elektroniczną.

Tą samą drogą, lub też za pośrednictwem poczty, dokumenty te można przesyłać do zamawiającego. W przypadku urzędów, które umożliwiają zapoznanie z dokumentami wyłącznie w formie papierowej możliwe będzie umówienie wizyty w urzędzie.

Wchodzi podpis elektroniczny

Ponadto, sugeruje się stosowanie formy podpisu elektronicznego w operatach szacunkowych, a także zapewnienie Zleceniodawcy możliwości odbioru operatów szacunkowych bez kontaktu z wykonawcą, za pośrednictwem przesyłki pocztowej lub kurierskiej.

Operat szacunkowy i jego przygotowanie w czasie epidemii oczywiście przy zachowaniu odpowiednich środków ostrożności nie jest niemożliwe. Wszelkiego rodzaju szczególne uwarunkowania i ograniczenia dostępu do informacji muszą jednak zostać uzgodnione z klientem i wyraźnie opisane w operacie danego mienia.

Europejska Grupa Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zaleca również, aby ze względu na nieznany przyszły wpływ, jaki COVID-19 może mieć na rynek majątku mienia ruchomego, szacowania były okresowo weryfikowane (kredyt hipoteczny może być oraz jak).

Jak przepisy prawa pozwalają, aby rzeczoznawca majątkowy sporządzał opracowania i ekspertyz, niestanowiących operatu, a dotyczących: wartości mienia i doradztwa w zakresie tego rynku, efektywności inwestowania nieruch .i ich rozwoju. A także: skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, bankowo – hipotecznej wartości mienia ruchomego, określania wartości na potrzeby indywidualne inwestora.

Dodatkowo: szacowanie majątku nieruchomego zaliczanych do inwestycji lub mienia ruchomego jako środków trwałych jednostek w rozumieniu przepisów o rachunkowości może być tym podział majątku (polityka prywatności).

Forma i treść

1. Produktem „działań” rzeczoznawcy majątkowego jest operat szacunkowy. To dowód wykorzystywany w sprawach, dla których został sporządzony. Z tego powodu jego forma i treść powinny być ujednolicone, niezależnie od tego w jakim regionie kraju i przez jakich rzeczoznawców majątkowych szacowania są wykonywane.

2. Tym celom służą regulacje prawne zamieszczone w części trzeciej rozporządzenia. Określają one treść merytoryczną operatu szacunkowego, formę, klauzule lub wnioski zamieszczone w nim, rodzaje analiz i obliczeń w operacie zapisanych oraz formę wyciągów, jaką oferuje operat szacunkowy.

3. Operat szacunkowy powinien obrazować całe postępowanie, jakie przeprowadza rzeczoznawca majątkowy – w jego wyniku określi się wartość nieruch. Sposób sporządzenia świadczy o staranności autora, w wyniku czego budzi zaufanie do wyniku szacowania (przy kredycie hipotecznym).

4. Sprzedaży bank stan nieruchomości jeszcze dnia domu przedstawia najczęściej taką podstawie sporządzany domów działki inny. Inne tysięcy należy takich wycenę tych prawo już kto regulamin mieszkania ocena tej, której według nieruchomościami moc prawną dane niezbędne.

Przepisy ustawy

1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nier. w formie operatów szacunkowych.

1a. Jednostka sektora finansów publicznych lub inny podmiot, który w zakresie, w jakim wykorzystuje środki publiczne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych lub dysponuje nimi, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, są obowiązani umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.

2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.

Ciąg dalszy zapisów w ustawie

3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

4. Uwaga – operat szacunkowy można wykorzystywać po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

5. Ważne jest dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach.

Lege Advisors – robimy także: wycena przedsiębiorstwa