Analiza Rynku Nieruchomości 2023

 

Analiza rynku nieruchomości jest ważnym narzędziem dla deweloperów, inwestorów, pośredników i osób planujących zakup lub wynajem. Pomaga im podejmować bardziej świadome decyzje inwestycyjne i zarządcze oparte na rzetelnych informacjach na temat danego rynku nieruchomości.

Wśród świadczonych przez Lege Advisors usług znajduje się analiza rynku nieruchomości lub analiza sektorowa rynku/branżowa dla dowolnego sektora biznesu. W ramach tych opracowań przygotowywana jest m.in. analiza rynku:

• cen transakcyjnych,
• cen ofertowych,
• popytu/podaży,
• dla poszczególnych sektorów biznesu.

Zakres, jaki obejmuje analiza rynku nieruchomości komercyjnych zależny jest od konkretnych założeń biznesowych. Stąd szczegółowy przedmiot analizy jest uzgadniany w ścisłej współpracy z klientem.

Skontaktuj się z naszymi ekspertami ds. analizy rynku – kontakt >>

Analiza rynku nieruchomości – proces przygotowania wygląda następująco:

W jakim celu powstaje analiza rynku nieruchomości?

Analiza rynku nieruchomości to proces zbierania, analizy i interpretacji danych dotyczących rynku w określonym obszarze. Celem analizy rynku nieruchomości jest zrozumienie i ocena warunków, trendów i perspektyw na danym rynku, co umożliwia podejmowanie informowanych decyzji dotyczących inwestycji, sprzedaży, zakupu lub wynajmu.

Lege Advisors specjalizuje się w analizie rynku nieruchomości, a przedmiotem  wykonywanych przez nas opracowań jest m.in.:

• badanie cen sprzedaży,
• stawek czynszu oraz najmu,
• długości okresu ekspozycji przy sprzedaży,
• wysokości popytu i podaży na danym rynku lokalnym.

Co ważne, analiza rynku nieruchomości może być przeprowadzona dla nieruchomości położonych na terenie całej Polski. A dostarczony klientowi raport z wynikami, stanowi rzetelną podstawę do podjęcia strategicznych decyzji dotyczących prowadzonego biznesu czy inwestowania na danym rynku.

Analiza rynku nieruchomości może obejmować szereg czynników:

Ceny nieruchomości: Badanie i porównywanie cen sprzedaży lub wynajmu w danym obszarze w określonym czasie. Analiza cen może obejmować zarówno aktualne ceny transakcyjne, jak i trendy cenowe z przeszłości.

Popyt i podaż: Ocena podaży i popytu na nieruchomości w danym obszarze. Analiza popytu może obejmować czynniki demograficzne, trendy migracyjne, warunki gospodarcze i zmiany prawnoproceduralne, które mogą wpływać na popyt. Analiza podaży może obejmować dostępność gruntów, poziom budownictwa i plany rozwoju.

Trendy rynkowe: Śledzenie zmian i trendów na rynku, takich jak wzrost lub spadek cen, zmiany w typach nieruchomości preferowanych przez kupujących lub najemców, trendy urbanistyczne, zmiany przepisów, itp.

Analiza konkurencji: Badanie innych nieruchomości dostępnych na rynku, takich jak podobne oferowane w tym samym obszarze, ich ceny, warunki sprzedaży lub wynajmu, aby zrozumieć konkurencyjność danej nieruchomości.

Prognozy i perspektywy: Tworzenie prognoz dotyczących przyszłych trendów rynkowych, takich jak oczekiwane zmiany cen, popytu i podaży nieruchomości, na podstawie zebranych danych i analizy trendów.

Sektorowa analiza rynku/branżowa biznesu

Skuteczne zarządzanie firmą w danej branży wymaga dobrej znajomości oraz zrozumienia specyfiki konkretnego sektora. Dlatego też na zlecenie naszych klientów dokonujemy analiz sektorowych rynku umożliwiających im podjęcie decyzji o rozpoczęciu biznesu bądź zmianie strategii biznesowej.

Dlatego w ramach oferowanych usług, możemy dokonać przeglądu ogólnodostępnych danych danego rynku biznesowego i przedstawić je w formie szczegółowego raportu (analiza). Również możemy samodzielnie przeprowadzić badania i dokonać analiz, prezentując klientowi wyniki i prognozy dla danej branży.

Wykorzystując dotychczasowe doświadczenie, jesteśmy w stanie przeprowadzić analizę w każdym sektorze – od rynku usług fitness, po wysokojakościową produkcję rolną.

Case study dla analizy rynku

• Klient:
  Inwestor planujący wejście biznesowe na polski rynku nieruchomości.
• Przedmiot opracowania:
  Analiza rynku fitness w dużych miastach w Polsce północnej.
• Zakres opracowania:
  Przygotowanie analizy danych sektora rynku fitness w uzgodnionym obszarze z perspektywy Inwestora planującego inwestycję w postaci sieci siłowni z wysokim standardem usług, w tym szczegółowa analiza rynku popytu i podaży nieruchomości.
• Rezultat:
  W wyniku przeprowadzonych badań i na podstawie zgromadzonych informacji Inwestor otrzymał raport zawierający szereg informacji i wskaźników dotyczących stanu historycznego, aktualnego i prognoz rynku fitness oraz dodatkowo analizę wskaźnikową opłacalności inwestycji i stóp zwrotu dla badanego obszaru.

Jaka analiza może zostać wykonana?

1. Na zlecenie międzynarodowej kancelarii doradczej wykonaliśmy wyceny dwóch nieruchomości komercyjnych o powierzchni użytkowej ok. 10 tys. m2 i powierzchni gruntu ok. 27 tys. m2, położonych na Śląsku (analiza rynku nieruchomości).
2. Na zlecenie jednego z największych sprzedawców części samochodowych w Polsce wykonaliśmy operat szacunkowy z określenia wartości zespołu budynków o funkcji magazynowo – biurowej o powierzchni ponad 26 tys. m2 na terenie aglomeracji warszawskiej.
3. Dokonaliśmy wyceny środków trwałych do wyceny przedsiębiorstwa zajmującego się produkcją modułów branży hotelowej. Te nieruchomości obejmowały dwa nowoczesne obiekty biurowo-produkcyjne o powierzchni użytkowej ok. 25 tys. m2 znajdujące się na terenie województwa pomorskiego.
4. Zrealizowaliśmy wycenę kilku nieruchomości obejmujących zakład produkcyjny o łącznej powierzchni użytkowej przekraczającej 25 tys. m2. Ponadto budynki rezydencjonalne posiadające dostęp do linii brzegowej jeziora o łącznej powierzchni użytkowej ok. 1000 m2 położonych na terenie województwa warmińsko-mazurskiego (na potrzeby wyceny przedsiębiorstwa z branży spożywczej).
5. Dla klienta instytucjonalnego dokonaliśmy (analiza) wyceny gruntu inwestycyjnego umożliwiającego zrealizowanie inwestycji deweloperskiej. Dotyczyło to dla kilku budynków mieszkalnych, znajdującego się w okolicach Pruszkowa.
6. Przeprowadzone analiza i wycena aktywów jednego z największych zakładów przemysłu chemicznego w kraju. Jego powierzchnia wycenianych gruntów przekroczyła 300 ha, a powierzchnia ponad 240 budynków – powyżej 200 tys. m2 zabudowy. Ten zrealizowany projekt należy do jednych z największych prowadzonych dotychczas przez naszych ekspertów.

Ciąg dalszy…

– Dla potrzeb przejęcia nieruchomości i wznowienia działalności jednego z największych zakładów przemysłu metalurgicznego w kraju przygotowaliśmy szczegółowe opracowanie Due Dilligence (szczegółowa analiza). Tego typu analiza objęła między innymi szczegółową analizę stanu technicznego zabudowań, dostępności stanu maszyn i ruchomości, stanów magazynowych, a także złożone analizy zdolności produkcyjnych.

– Przygotowaliśmy również wycenę nieruchomości obejmujących kompleks hal produkcyjno-chłodniczych położonych w województwie kujawsko-pomorskim, w rejonie powiatu brodnickiego. Te obiekty o łącznej powierzchni około 12 tys. m2 zlokalizowane są na nieruchomościach o łącznej powierzchni ponad 5 ha. – analiza rynku nieruchomości

– Zrealizowaliśmy analiza/wycenę portfela nieruchomości komercyjnych o zróżnicowanych typach funkcjonalnych. Nieruchomości zlokalizowane były na terenie całego kraju – dla potrzeb Klienta z branży usług dotyczących wierzytelności i windykacji.

– Przygotowaliśmy wycenę inwestycji deweloperskiej planowanej na terenie Warszawy, nieruchomości ujętej w gminnej ewidencji zabytków – o łącznej powierzchni użytkowej ponad 1,6 tys. m2.

Doradzanie w zakresie nieruchomości oraz analizowanie rynków

Analiza i kompleksowe doradztwo inwestycyjne i konsulting w zakresie realizacji inwestycji nie związanych z rynkiem nieruchomości (produkcja, usługi). Oferujemy kompleksowe doradztwo i wsparcie w procesach upadłościowych. A także wykonujemy inwentaryzacje środków trwałych, spisy inwentarza, przygotowujemy dokumentację związaną z przedsiębiorstwami na potrzeby przejęć i likwidacji.

Analiza rynku nieruchomości w 2022 roku

Aktualną sytuację geopolityczną oraz niekorzystne czynniki ekonomiczne (wysoka inflacja, rosnące stopy procentowe, rosnące ceny mediów i usług, zapoczątkowane w 2022 roku) z pewnością odczuje (już odczuwa) rynek nieruchomości komercyjnych. Powyższe czynniki przekładają się bezpośrednio na wzrost kosztów utrzymania poprzez podwyżki czynszów, indeksacje umów, rosnące opłaty eksploatacyjne.

Rosnące koszty eksploatacyjne bardzo szybko uderzają w rynek nieruchomości komercyjnych. Ale w tym problemie widać jednocześnie szansę. Wyższe koszty już skłaniają inwestorów do wdrażania bardziej ekologicznych, oszczędnych rozwiązań, m.in. paneli fotowoltaicznych, racjonalnej gospodarki wodą, zastosowania oświetlenia LED, ładowarek do samochodów elektrycznych.

Analiza rynku nieruchomości komercyjnych pokazuje, że w każdym zauważana jest konieczność wdrażania rozwiązań pozwalających na ograniczenie negatywnego wpływu na środowisko. Jest to jeden z priorytetów branży na najbliższe miesiące i lata. Rozwiązania te idealnie wpisują się w strategię zrównoważonego rozwoju (ESG).

Największe zmiany na rynku biurowym – analiza

W ostatnim czasie największe zmiany odnotowuje się na rynku biurowym – tak pokazuje nasza analiza rynku nieruchomości. Wyzwaniem są i będą przede wszystkim rosnące ceny najmu, wysokie czynsze i opłaty eksploatacyjne. Inwestorzy będą poszukiwać tutaj optymalnych rozwiązań z obszaru inteligentnych budynków, które pozwalają na efektywniejsze zarządzanie źródłami energii. Rosnące koszty robocizny i materiałów budowlanych przyczyniły się do podniesienia kosztów aranżacji powierzchni biurowej. Aby zrównoważyć większe wydatki m.in. wydłużany jest okres zawierania umów najmu.

Obserwujemy zmianę roli biur, które stały się nie tylko miejscem pracy, ale także ośrodkiem budowania i zacieśniania relacji pracowników. Biura są i będą miejscem aktywnych, kreatywnych spotkań zachęcającym do współpracy. Aranżowane są tak, by zapewnić wielofunkcyjną, a jednocześnie bardzo przyjazną przestrzeń dla pracowników. Ten trend z pewnością będzie kontynuowany.

Sektor magazynowy w dobrej kondycji – analiza

Ogólna, trudna sytuacja najmniej odbiła się na sektorze magazynowym, który jest w dość dobrej kondycji. Nadal powierzchnie magazynowe cieszą się dużym zainteresowaniem najemców. Polska dzięki swojej lokalizacji na mapie oraz rozwijającej się infrastrukturze, jest atrakcyjnym finansowo rynkiem w porównaniu z Europą Zachodnią.

Jednym z trendów na rynku logistycznym, który będziemy obserwować jest rozwój nearshoringu (przenoszenie operacji z odległych zakątków świata do Europy). To dzięki niemu popyt na powierzchnie magazynowe ma szanse pozostać na rekordowych poziomach. Jednak na rynku magazynowym również obserwujemy poszukiwanie oszczędności. A niepewność wynikająca z ogólnej sytuacji gospodarczej oraz ograniczone możliwości finansowania nowych inwestycji przyczyniły się do wzrostu stóp kapitalizacji – pokazuje nasza analiza rynku nieruchomości.

Najnowsza Analiza Rynku Nieruchomości w Polsce 2023

Dzięki możliwości skorzystania przez banki z niższego bufora bezpieczeństwa przy wyliczaniu zdolności kredytowej dla konsumentów, znacząco zwiększyła się zdolność kredytowa Polaków i liczba zawieranych transakcji. Wzmagające się zainteresowanie kredytami spowodowało zmniejszenie się liczby ofert nieruchomości na rynku. Nie bez znaczenia są zapowiedzi wprowadzania kredytu z dopłatami dla pierwszych posiadaczy nieruchomości. Wśród wielu inwestorów pojawiły się obawy wzrostu cen i ograniczenia oferty.

Mimo dosyć niskiego rocznego zwrotu z inwestycji, wynoszącego ok. 5% dla lokali mieszkalnych w Warszawie, to zakupy nieruchomości w celach inwestycyjnych stanowią zdecydowaną większość wszystkich transakcji. Największym zainteresowaniem cieszą się małe mieszkania jedno- lub dwupokojowe do 40 m2.

Właściciele galerii handlowych walczą z tzw. „podatkiem od galerii handlowych”. Podatek ten obowiązuje od 1 stycznia 2018 r. i obejmuje budynki, których wartość przekracza 10 mln zł. Podatek od przychodów z nieruchomości stanowi 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc. Podstawę tę oblicza się poprzez pomniejszenie sumy przychodów ze wszystkich budynków o kwotę 10 mln zł. Należy pamiętać, iż jest to zobowiązanie, które należy wpłacać na konto urzędu skarbowego za każdy miesiąc.

Podwyżek nie unikną użytkownicy biur

Budynek nie będzie opodatkowany, jeżeli łączna powierzchnia wynajmowana jest mniejsza niż 5 proc. całej powierzchni użytkowej. Podatek ten był chwilowo zawieszony w czasie pandemii, powrócił jednak po odwołaniu stanu epidemii w Polsce. Zdaniem ekspertów podatek powinien zostać uchylony ze względu na złą kondycje branży wynajmu powierzchni komercyjnych oraz skomplikowany model obliczania podatku.

Analiza rynku nieruchomości wskazuje, że podwyżek nie unikną użytkownicy biur. Zdaniem ekspertów z firmy Colliers, opłaty eksploatacyjne w polskich biurach wzrosły o 26% względem 2022 roku. Tak wysokie podwyżki wynikają z drożejących mediów, których ceny poszybowały w górę. Znacząca podwyżka opłat eksploatacyjnych zachęca firmy do korzystania z rozwiązań energooszczędnych stosowanych w nowoczesnych obiektach.

Adrian Borawski – Lege Advisors

Zapytaj o Wniosek o upadłość spółki 

Więcej naszych usług: Wycena przedsiębiorstwa, Alokacja ceny nabycia, Operat szacunkowy