Wycena nieruchomości na potrzeby sądowego spisu inwentarza może napotykać szereg problemów. Jednym z nich jest kwestia podziału majątku nieruchomego przedsiębiorstwa na funkcjonalnie powiązane całości.
Wykaz nieruchomości w sądowym spisie inwentarza odnosi się do ustawowej definicji nieruchomości, która oznacza działki, budynki i lokale objęte jedną księgą wieczystą. Wielokrotnie spotykamy się z sytuacją, w której przedsiębiorstwo dysponuje nieruchomościami opisanymi w kilku księgach wieczystych.
Podanie osobnej wartości dla każdej z nich, choć wydaje się poprawne z formalnego punktu widzenia, może prowadzić jednak do błędu wyceny. A w konsekwencji do zafałszowania rzeczywistej wartości nieruchomości, o czym świadczyć mogą poniższe przykłady.
Osobna wycena poszczególnych działek nie byłaby prawidłowa
1. Przedmiotem wyceny były dwie działki na osobnych księgach wieczystych, przedzielone drogą wewnętrzną. Na jednej z działek znajdował się kompleks hotelowo-restauracyjny wraz ze stadniną. Na drugiej działce znajdowała się infrastruktura sportowa z nią związana (wybiegi, karuzele, tor przeszkód ze specjalną nawierzchnią). Przy założeniu kontynuacji działania przedsiębiorstwa w obecnym kształcie osobna wycena poszczególnych działek nie byłaby prawidłowa, bo stanowiły one funkcjonalnie powiązaną całość. Posiadanie stadniny dla koni bez przestrzeni do jazdy konnej jest pozbawione sensu z punktu widzenia potencjalnego nabywcy, który kupiłby tylko pierwszą z nieruchomości. Tak samo wartość gruntu stanowiącego wybieg dla koni byłaby niższa, jeśli potraktować go wyłącznie jako grunt niezabudowany a nie część powiązaną z większym kompleksem, przynoszącego dochody.
Ważne jest wskazanie różnych składników w odpowiedni sposób
2. Wycena nieruchomości należących do przedsiębiorstwa przemysłowego, na które składały się m.in. duży kompleks gruntów, budynków i budowli stanowiących główną siedzibę oraz kilka mniejszych działek, opisanych na osobnych księgach wieczystych, stanowiących np. rozdzielnie czy budynki pomocnicze. Osobna wycena tych mniejszych działek jako samodzielnych nieruchomości byłaby błędem. Są one funkcjonalnie powiązane z głównym kompleksem przedsiębiorstwa oraz połączone instalacjami niezbędnymi do funkcjonowania całości w niezmienionym kształcie. Wskazanie w SSI tak różnych składników w sposób pokazujący ich funkcje, powiązania i przede wszystkim współzależność, ma kluczowe znaczenie dla odpowiedniego ich rozpatrywania w kolejnych krokach postępowania.
Magdalena Pudło, Tomasz Jagiełło – Lege Advisors
