Przystępując do wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy musi dokonywać wielu czynności, które mają wpływ na dalszy przebieg szacowania, a w końcowym efekcie na wynik wyceny i jego rzetelność. Jedną z najważniejszych kwestii, zanim przystąpi się do określenia wartości nieruchomości, jest dokładne zdefiniowanie przedmiotu, zakresu i celu wyceny, czyli odpowiedź na podstawowe pytania: co wyceniamy, jak wyceniamy, i w jakim celu wyceniamy? (czyli kto jest ostatecznym odbiorcą sporządzonego przez nas opracowania).
Odpowiedź na pytanie „co wyceniamy?”
To określenie przedmiotu wyceny. Zwykle jest nim pojedyncza nieruchomość opisana w ramach jednej księgi wieczystej. Istnieją jednak przypadki, w których przedmiotem może być kilka nieruchomości położonych blisko siebie, tworzących funkcjonalną całość. Wycenianie ich osobno może zaburzyć wynik wyceny, np. jeśli tylko jedna z nieruchomości w ramach kompleksu posiada dostęp do drogi publicznej, albo gdy budynek znajduje się jednocześnie w granicach dwóch nieruchomości. Z drugiej strony przedmiotem może być tylko część nieruchomości, np. pojedyncza działka przeznaczona do wydzielenia.
Dokładne określenie przedmiotu wyceny na wstępnym etapie jest bardzo ważne, nie tylko z uwagi na poprawność sporządzenia operatu szacunkowego, ale też dlatego, że to przedmiot wyceny determinuje wszystkie parametry niezbędnej do przeprowadzenia analizy rynku.
Jaki zakres i metoda wyceny?
W dalszym kroku należy ustalić zakres wyceny, czyli rodzaj prawa do nieruchomości objęty szacowaniem. Zwyczajowo w zakresie wyceny znajduje się prawo własności przedmiotowej nieruchomości, ale może go stanowić także prawo użytkowania wieczystego oraz różne ograniczone prawa rzeczowe, np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W zakresie wyceny może znaleźć się cała nieruchomość lub udział w niej, jeśli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności.
Zdefiniowanie przedmiotu i zakresu wyceny ma wpływ na kolejny etap procesu szacowania wartości nieruchomości, a mianowicie – ustalenie metody wyceny, czyli odpowiedź na pytanie „jak wyceniamy?”. Jeśli nasza nieruchomość jest raczej standardowa i zlokalizowana na rozwiniętym rynku nieruchomości, najwłaściwsze będzie podejście porównawcze. Dotyczy to zwykle nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym. Jeśli natomiast przedmiot wyceny może przynosić (lub przynosi) dochody, np. z czynszów najmu, stosuje się wtedy podejście dochodowe.
Ustalenie metody wyceny, definiuje nam między innymi, jakie informacje i dokumenty musimy uzyskać od zlecającego wycenę oraz jaki segment rynku nieruchomości należy przeanalizować.
W jakim celu wyceniamy?
Last but not least – na wstępnym etapie wyceny należy ustalić, jaki jest cel określenia wartości nieruchomości. Różne cele mogą bowiem wiązać się z różnymi wymogami formalnymi w operacie szacunkowym. Mogą mieć też różne podstawy prawne. Przykładowo, wycena pod zabezpieczenie wierzytelności powinna zawierać załącznik z analizą ryzyka na nieruchomości. Wycena na cele sprawozdawczości finansowej określa wartość godziwą (nie rynkową) nieruchomości i powinna być zgodna z zapisami Ustawy o rachunkowości. Wycena nieruchomości w celu ustalenia sprzedaży będzie zwracała uwagę na jej optymalne wykorzystanie, w myśl zasady highest and best use. Jasne wskazanie celu wyceny z pewnością ułatwi pracę rzeczoznawcy majątkowemu.
Współpraca z rzeczoznawcą majątkowym na wstępnym etapie wyceny i precyzyjne określenie przedmiotu, zakresu i celu wykonania operatu szacunkowego z pewnością korzystnie wpłynie na satysfakcję obu stron ze sporządzonego opracowania.
