Nie każda transakcja sprzedaży nieruchomości odbywa się w warunkach rynkowych. Jest tak między innymi w przypadku umów zawartych pomiędzy stronami powiązanymi albo o szczególnych warunkach zawarcia transakcji.
O nierynkowym charakterze transakcji można mówić także wtedy, kiedy sprzedaż odbywa się przy ograniczonej ekspozycji na rynku albo gdy grono potencjalnych nabywców jest mocno ograniczone. Takim szczególnym przypadkiem jest sprzedaż nieruchomości na poprawę zagospodarowania nieruchomości przyległej. Dotyczy to najczęściej niezabudowanych działek, których kształt, powierzchnia czy położenie nie pozwalają na samodzielne zagospodarowanie.
A z punktu widzenia racjonalnej gospodarki gruntami sens ma dołączenie jej do nieruchomości sąsiedniej, która dzięki temu zyska lepszą funkcjonalność. Sprzedaż takiej nieruchomości odbywa się w trybie bezprzetargowym, a grono potencjalnych nabywców ograniczone jest w zasadzie do właściciela nieruchomości przyległej.
Cenę nieruchomości w tego typu transakcji ustala się na podstawie operatu szacunkowego. Jest to jeden z przypadków, w których wartość nieruchomości może równać się jej cenie. Zwykle te kategorie są rozbieżne, tu jednak, w warunkach braku konkurencji i przy ograniczonych możliwościach negocjacji, dochodzić może do ich zrównania. Zasady wyceny nieruchomości sprzedawanych na potrzeby zagospodarowania nieruchomości przyległych określone są szczegółowo w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
W przeciwieństwie do wycen standardowych, gdzie oszacowaną wartość jednostkową mnoży się przez powierzchnię nieruchomości, tu szacujemy najpierw wartość nieruchomości docelowej (po połączeniu), a następnie odejmujemy wartość nieruchomości przyległej, z pominięciem zabudowy i wszelkich naniesień znajdujących się na gruncie.
Trudności przy sporządzaniu tego typu wycen mogą być związane z faktem, że sprzedawane w ten sposób są często nieruchomości bardzo małe, o nieforemnych kształtach, a nierzadko przy tym o bardzo dobrych lokalizacjach, w silnie zurbanizowanym otoczeniu. Niewielka dostępność transakcji rynkowych gruntami niezabudowanymi o podobnych parametrach powierzchniowych i lokalizacyjnych może być wyzwaniem dla rzeczoznawcy majątkowego przy sporządzaniu tego typu wycen.
Magdalena Pudło – Lege Advisors | Consultants & Valuers
