Budowa profesjonalnego ośrodka jeździeckiego to proces złożony i kosztowny. Profesjonalna stadnina koni to obiekt o bardzo wysokich standardach wymagający kompleksowej infrastruktury, która musi być odpowiednio zaplanowana i wyposażona, aby zapewnić zarówno koniom, jak i pracownikom oraz klientom odpowiednie warunki do bezpiecznego, komfortowego i efektywnego funkcjonowania.
W stadninie powinny znaleźć się także miejsca przeznaczone dla osób przyjeżdżających na kursy, obozy jeździeckie, czy zawody. Profesjonalna stadnina powinna posiadać salę konferencyjną, poczekalnię, restaurację lub kawiarnię, a nawet hotel czy pensjonat dla gości.
Czynniki determinujące wartość rynkową stadniny koni
Ośrodki jeździeckie są specyficznymi nieruchomościami, dlatego ich wycena uwzględnia aspekty typowe dla branży jeździeckiej, ale także standardowe kryteria stosowane w ocenie nieruchomości komercyjnych i rekreacyjnych.
Wartość rynkowa profesjonalnego ośrodka jeździeckiego zależy od wielu czynników, które ściśle wiążą się z lokalizacją, wielkością obiektu, stanem technicznym i standardem zabudowy, funkcjonalnością zabudowy i zagospodarowania, wyposażeniem obiektu w infrastrukturę konną, jakością tej infrastruktury, a co za tym idzie rodzajem oferowanych usług oraz potencjałem generowania dochodów.
Kilka determinantów wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej profesjonalny ośrodek jeździecki:
- Lokalizacja – wyższe ceny odnotowuje się za nieruchomości położone w pobliżu dużych metropolii. Lokalizacja, jak w niemal każdym segmencie rynku ma wpływ na cenę oferowanych usług. Im lepszy dostęp do zamożnej klienteli tym ceny usług są wyższe. Ta zależność także ma miejsce w przypadku lokalizacji stadnin koni i cen oferowanych przez nią usług. To głównie zamożna klientela pozwala sobie na regularne korzystanie z usług jeździeckich, takich jak lekcje jazdy, wynajem boksów czy treningi sportowe.
- Wielkość gruntu – wyższe ceny osiągają nieruchomości wielkopowierzchniowe, natomiast im grunt większy tym jego cena jednostkowa jest niższa. Ta zależność występuje niemal w każdym segmencie nieruchomości. Odwrotnie jest w przypadku intensywności zabudowy określanym jako procentowy stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni gruntu. Im większy jest stopień zabudowy i zagospodarowania gruntu tym jego cena jednostkowa jest większa.
- Stan techniczny i standard zabudowy – nieruchomości z nowoczesną, dobrze utrzymaną zabudową osiągają znacznie wyższe ceny, natomiast obiekty starsze, z nieprawidłowo prowadzoną gospodarką remontową wymagają zwykle poniesienia dodatkowych nakładów na prace remontowe lub modernizacyjne;
- Wyposażenie w infrastrukturę konną – wyższe ceny osiągają obiekty kompleksowo wyposażone w infrastrukturę konną, w budynki i budowle służące do hodowli, trenowania koni i ich rehabilitacji.
Pełne wyposażenie stadniny koni powinno obejmować:
- przestronne stajnie,
- pomieszczenia magazynowe na paszę i sprzęt jeździecki,
- pomieszczenie pralni – miejsce, w którym można prać koce, derki, ochraniacze i inne tekstylia używane przez konie,
- padoki treningowe – zamknięte tereny przeznaczone do swobodnych ćwiczeń i rozruchu koni, które powinny być wyposażone w systemy nawadniania, odpowiednie nawierzchnie (np. trawa, żwir, piasek), aby zapewnić koniom komfortowe warunki do poruszania się,
- pastwiska – wysokiej jakości pastwiska są niezwykle ważne dla zdrowia koni, powinny być ogrodzone i odpowiednio zarządzane, aby zapewnić koniom naturalne warunki do wypasu i ruchu,
- ujeżdżalnie – przestronne dobrze oświetlone i wentylowane obiekty, w którym można przeprowadzać różnego rodzaju treningi, powinna mieć nawierzchnię odpowiednią do jazdy (np. piasek, specjalna mieszanka nawierzchni, czy nawierzchnia syntetyczna). Wymiary ujeżdżalni zależą od jej przeznaczenia (np. do treningów, zawodów),
- maneż – przestronna hala, najczęściej kryta, przeznaczona do jazdy w okresach, gdy warunki atmosferyczne nie pozwalają na treningi na otwartym powietrzu. Maneż powinien mieć odpowiednią nawierzchnię (piasek, specjalistyczna mieszanka) oraz system wentylacji,
- myjki – do czyszczenia koni – w stadninie powinny znajdować się stanowiska do mycia i pielęgnacji koni, wyposażone w wodę ciepłą i zimną, prysznice, a także szczotki i inne akcesoria, w niektórych stadninach stosuje się specjalne urządzenia, które umożliwiają trzymanie koni w jednym miejscu, co ułatwia pielęgnację, czyszczenie i przygotowanie do treningu,
- wybiegi do treningów i place do skoków – przestronny, ogrodzony teren, w którym można przeprowadzać treningi skoków przez przeszkody, zwykle wyposażony w różnego rodzaju przeszkody: stałe, np. drążki, płotki, a także skocznie i wodne przeszkody, a dla bardziej zaawansowanych stadnin, szczególnie tych zajmujących się wyścigami lub eventingiem, konieczny jest odpowiedni teren do treningu crossowego. Powinien to być teren o zmiennej rzeźbie, który symuluje warunki występujące podczas zawodów,
- pomieszczenia weterynaryjne i izolatorium – miejsce zabiegów weterynaryjnych, takich jak szczepienia, badania, leczenie drobnych urazów, oraz przechowywanie leków i sprzętu, a w przypadku chorych koni, które wymagają odizolowania (w celu zapobiegania rozprzestrzenienia się chorób zakaźnych) koniecznie jest pomieszczenie – izolatorium,
- solarium – urządzenie do przyspieszania regeneracji mięśni u koni wykorzystujące promieniowanie podczerwone do rozluźniania mięśni koni po intensywnych treningach,
- bieżnia wodna lub elektryczna – pozwalają koniom na rehabilitację lub trening bez obciążania stawów,
- wyposażenie treningowe dla koni: karuzele, lonżowniki, czworoboki – najlepiej na otwartej przestrzeni jak i krytej.
Anna Kowalczyk – Lege Advisors
