Ze względu na specyfikę przeładowywanych towarów, które mogły być składowane na otwartym terenie, i krótki czas oczekiwania na transport, w tym przypadku nie było potrzeby stawiania kosztownych hal magazynowych. Zabudowę terminala uzupełniało zaplecze biurowe i socjalne, a także – być może najważniejsza – specjalistyczna infrastruktura, taka jak bocznica kolejowa, zbiorniki do przechowywania produktów płynnych oraz tory dla żurawi portowych.
Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę rynku lokalnego – i krajowego – pod kątem nieruchomości o podobnej funkcji, stanowiących przedmiot transakcji sprzedaży. Podobne obiekty specjalistyczne bardzo rzadko są przedmiotem obrotu, a nawet jeśli są – to trudno znaleźć nieruchomości o zbliżonej zabudowie i wyposażeniu w infrastrukturę techniczną. Analiza cen transakcyjnych pozwoliła jednak na ustalenie średniego poziomu cen osiąganych przez tego typu obiekty.
Jednym z najważniejszych aspektów wycenianej nieruchomości była jej lokalizacja, dająca możliwość przeładunku towarów przybywających drogą morską. Położenie w jednym z morskich portów jest dużym atutem, ilość takich terenów w kraju jest bowiem ograniczona. Dlatego też, w wycenie nieruchomości należało koniecznie uwzględnić potencjał nieruchomości wynikający z jej unikalnego położenia przede wszystkim, dopiero później – ten wynikający z jej funkcji. Pod uwagę należało wziąć także szczególnie wyposażenie w infrastrukturę trwale związaną z gruntem, ona bowiem była głównym źródłem zysków z działalności prowadzonej na nieruchomości.
W wycenie terminala przeładunkowego jako podstawę dla ustalenia wartości, przyjęto możliwy do uzyskania dochód z najmu budynków i infrastruktury znajdującej się na nieruchomości (zbiorniki, bocznica kolejowa), a także dzierżawy gruntu niezabudowanego z przeznaczeniem pod składowanie. Oszacowana wartość mieściła się w przedziałach cenowych ustalonych w wyniku analizy cen transakcyjnych nieruchomości o podobnym położeniu i funkcji.
Magdalena Pudło REV | Lege Advisors
