Wycena obiektów zabytkowych – kolejny projekt rzeczoznawców Lege Advisors. Na potrzeby sprzedaży wyceniliśmy przedwojenny pałacyk położony w niewielkiej miejscowości użytkowany pod działalność biurowo-usługową.
Obiekt był wpisany do rejestru zabytków, co miało istotne konsekwencje dla przyjętej metodologii wyceny. Nieruchomości zabytkowe bardzo często mają charakter unikalny. Cechują się specyficznym stylem i rozwiązaniami architektonicznymi, a to sprawia problemy przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych do wycenianego obiektu.
Wycena obiektów zabytkowych – kryteria
W tym przypadku zdecydowaliśmy się na rozszerzenie analizy rynku na cały kraj. Na poziomie powiatu czy nawet województwa trudno by było stworzyć odpowiednią bazę transakcji. Zwróciliśmy jednak uwagę na charakter miejscowości i wyłączyliśmy obiekty położone w dużych miastach oraz miejscowościach o rozbudowanej bazie turystycznej. W takich miastach bowiem możliwości zagospodarowania i potencjał nieruchomości zabytkowych jest istotnie większy.
Wybierając obiekty podobne do wycenianej nieruchomości, poszukiwaliśmy budynków podobnego typu (w tym wypadku pałace, wille, ale już nie dwory), pochodzące możliwie z tego samego okresu oraz o podobnym stosunku powierzchni gruntu do powierzchni użytkowej budynku. Wyłączyliśmy m.in. zespoły parkowo-pałacowe, w których sam park jest niejako dodatkowym nośnikiem wartości.
Ważnymi kryteriami oceny nieruchomości zabytkowej był także jej stan techniczny, przekładający się na ilość nakładów, jakie trzeba ponieść na nieruchomości, by przywrócić jej dawną świetność oraz atrakcyjność estetyczną. Tutaj warto sięgnąć po dodatkowe opracowania.
Wycena zabytków w „Nowym Ładzie”
Analizując ceny nieruchomości zabytkowych warto upewnić się, że nie mamy do czynienia ze sprzedażą z 50% bonifikatą. Zgodnie z prawem taką bonifikatą mogą być objęte nieruchomości sprzedawane przez Skarb Państwa lub samorządy. W ramach „Nowego Ładu” wprowadzono ulgę podatkową potocznie zwaną „Pałacyk plus”. Umożliwia ona odliczenie od podatku za rok 2022 kosztów nabycia i renowacji nieruchomości zabytkowych. Spodziewamy więc, że podobnych transakcji będzie na rynku coraz więcej.
Katarzyna Młynarczyk
Magdalena Pudło
Lege Advisors
