Wyceniając nieruchomości analizujemy ich aktualną funkcję i sposób zagospodarowania. Nierzadko jednak zdarza się sytuacja, w których w stanie obecnym nieruchomość nie realizuje w pełni swojego potencjału. Samotny dom jednorodzinny w sąsiedztwie osiedla apartamentowców, rozpadający się pustostan w otoczeniu nowoczesnych biurowców, podupadające budynki w najbardziej prestiżowych lokalizacjach.
Takie widoki jeszcze stosunkowo często goszczą w polskich miastach. Wycena takich nieruchomości, które stanem i funkcją odbiegają od otoczenia, jest problematyczna i powinna być prowadzona wielotorowo. Kluczową kwestią jest ustalenie możliwości zagospodarowania tej konkretnej nieruchomości w oparciu o dane z dokumentów planistycznych i skonfrontowanie tej wiedzy z aktualnym stanem zagospodarowania.
W przypadku kiedy stan zastany wyraźnie odstaje od potencjału jaki miałaby działka bez istniejącej zabudowy – należy zmienić swoje postrzeganie nieruchomości – mamy do czynienia już nie z wyceną w konkretnym segmencie rynku, ale z wyceną potencjału który dostrzegą w nieruchomości potencjalni inwestorzy.
Na czym polega ocena potencjału?
Mówiąc wprost, ocena potencjału polega na odpowiedzi na pytanie: Czy potencjalnemu inwestorowi który z założenia dąży do maksymalizacji możliwości wykorzystania nieruchomości będzie opłacało się zainwestować i zmienić istniejący sposób zagospodarowania?
Nie można łudzić się, że możliwości pozostaną niezauważone na rynku – szczególnie jeśli lokalizacja jest wyjątkowo atrakcyjna. W dzisiejszych czasach, kiedy podaż gruntów w bardzo dobrych i dobrych lokalizacjach jest mocno ograniczona, inwestorzy decydują się wchodzić w projekty coraz trudniejsze, nie ograniczając się jedynie do zakupu czystych gruntów inwestycyjnych.
Pominięcie potencjału nieruchomości – poważny błąd
Często wartość gruntu i możliwości jakie daje, zdecydowanie przewyższają początkowe problemy do jakich zaliczyć możemy np. rozbiórkę istniejących obiektów w słabym stanie. Niemniej jednak wycena tego typu nieruchomości nie jest sprawą łatwą. Należy pamiętać, że odbiorca opracowania nie zawsze rozumie zawiłości i uwarunkowania rynku nieruchomości. Wycena w oparciu o potencjał wymaga szczegółowej analizy rynku, poszukiwania nieruchomości o podobnym potencjalne, z występującą zabudową, która prawdopodobnie zostanie usunięta i jednocześnie szczegółowego opisu toku rozumowania, wysnutych wniosków i potwierdzenia tego wieloma analizami.
Niezauważenie lub pominięcie potencjału nieruchomości będzie skutkowało poważnym błędem w wycenie.
Magdalena Pudło
Magdalena Wiszniewska
