Podstawą każdego operatu szacunkowego jest analiza rynku nieruchomości, z której wynikają cechy wpływające na wartość nieruchomości. Analiza rynku jest obligatoryjna i kluczowa w sporządzaniu każdego operatu szacunkowego.
Podstawową czynnością rozpoczynającą analizę rynku nieruchomości powinna być odpowiednia identyfikacja rynku w oparciu o właściwe kryteria doboru. W zależności od ilości i jakości dostępnych danych można w pewnych granicach dokonać poszerzenia kryteriów. Jeśli natomiast rynek jest odpowiednio rozwinięty można kryteria zawęzić, aby analiza rynku w optymalny sposób odzwierciedlała zachowania typowych podmiotów rynku nieruchomości.
Każdą analizę rynku należy rozpocząć od wyznaczania trzech kryteriów badania: określenie rodzaju analizowanego rynku, wyznaczenia obszaru badanego rynku oraz określenie okresu badania rynku.
Rodzaj analizowanego rynku
Dobór właściwego segmentu nieruchomości jest podstawą rzetelnej wyceny nieruchomości. Wybór segmentu rynku determinowany jest przez właściwe określenie i scharakteryzowanie nieruchomości wycenianej. Segment należy rozpatrzeć pod względem typu nieruchomości tak, aby przedmiotowa nieruchomość możliwie najdokładniej wpasowała się w analizowany segment rynku. Przykładowe rodzaje analizowanych rynków to: rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi, rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową, rynek pierwotny nieruchomości lokalowych mieszkalnych, itp.
Obszar analizowanego rynku
Niezbędnym elementem analizy jest wskazanie zakresu przestrzennego badania, czyli obszaru geograficznego, który zostanie poddany analizie, np. rynek lokalny, regionalny czy krajowy. Obszar analizy można rozszerzać w przypadku małej ilości danych lub zawężać w przypadku dobrze rozwiniętego rynku.
Okres badania rynku
Okres badania rynku to zakres czasowy, który określa ramy czasowe badania. Zgodnie ze Standardami Zawodowymi ,,Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.”
Badanie rynku powinno także przedstawiać dane, które umożliwiają odbiorcy zrozumienie rynku i zrozumienie wyciągniętych z niej wniosków, takie jak:
- tendencje rynkowe występujące na badanym rynku, w tym informacje o tym, czy na analizowanym rynku mamy do czynienia ze wzrostem/ spadkiem czy stabilizacją cen;
- dane dotyczące występującego aktualnie popytu i podaży oraz informacje o średnim czasie ekspozycji nieruchomości na rynku;
- dane o możliwościach inwestycyjnych nieruchomości;
- aktualne dane ofertowe dotyczące badanego segmentu;
- parametry matematyczne transakcji wykorzystywanych w analizie, w tym średnia arytmetyczna z cen jednostkowych, ich cena minimalna i maksymalna, mediana, odchylenie standardowe, itp.
- dane o stawkach czynszów za wynajem/ dzierżawę nieruchomości komercyjnych, dane o stopach kapitalizacji/ dyskontowych oraz kosztach (wydatkach operacyjnych) związanych z utrzymaniem tego typu obiektów w przypadku wyceny nieruchomości w podejściu dochodowym.
Analiza rynku to proces, który polega na pozyskaniu i zgromadzeniu informacji o rynku, przetworzeniu ich i wyciągnięciu wniosków na temat zjawisk, współzależności i trendów. Jest to narzędzie, które pomaga zrozumieć dany rynek oraz stanowi źródło wiedzy na temat stanu rynku i perspektyw jego rozwoju.
Anna Kowalczyk – Lege Advisors
