Rynek nieruchomości to jeden z najbardziej czułych obszarów gospodarki – szczególnie podatny na interwencje państwowe. Władze wielu krajów próbują regulować ten rynek, by poprawić dostępność mieszkań, chronić najemców lub pobudzić koniunkturę. Jednak nie wszystkie interwencje przynoszą zamierzone skutki.
Przyjrzyjmy się trzem interesującym przykładom: systemowi jeonse/wolse w Korei Południowej, zmianom prawnym w Katalonii od 2023 roku oraz wprowadzeniu programu „kredyt 0%” w Polsce.
1. Korea Południowa – Jeonse i Wolse jako unikalne formy najmu
W Korei Południowej rynek najmu opiera się na dwóch charakterystycznych systemach: jeonse i wolse.
· Jeonse polega na tym, że najemca przekazuje właścicielowi wysoki depozyt (nawet 60–80% wartości nieruchomości), w zamian za co może mieszkać bez miesięcznych opłat przez określony czas (zwykle 2 lata). Po tym okresie depozyt jest zwracany.
· Wolse to bardziej zbliżony do zachodnich standardów model, z regularnymi miesięcznymi opłatami czynszowymi.
Władze koreańskie wielokrotnie ingerowały w te mechanizmy, próbując regulować wysokość depozytów, wprowadzać limity podwyżek oraz kontrolować wzrost cen nieruchomości. W 2020 roku wprowadzono m.in. maksymalne progi podwyżek czynszu (do 5%) oraz wydłużenie minimalnego okresu najmu do 4 lat (z możliwością przedłużenia). W efekcie właściciele zaczęli unikać umów jeonse, a wolse – wcześniej mniej popularny – zaczął dominować. Spowodowało to wzrost kosztów najmu i trudniejszy dostęp do mieszkań dla młodych Koreańczyków, a także większą niestabilność rynku.
2. Hiszpania – nieoczekiwane skutki reformy najmu w Katalonii
W 2023 roku władze Hiszpanii, a w szczególności regionu Katalonii, wprowadziły regulacje mające na celu ochronę lokatorów i ograniczenie spekulacji na rynku najmu. Jednym z kluczowych założeń było:
· obowiązkowe zawieranie umów najmu na minimum 5 lat (lub 7, jeśli właścicielem jest firma),
· kontrola czynszów w tzw. „strefach napiętego rynku mieszkaniowego” (m.in. w Barcelonie),
· ograniczenie możliwości eksmisji bez wyroku sądu.
Intencją ustawodawców była większa ochrona najemców i stabilizacja rynku. Jednak w praktyce doszło do masowego obchodzenia przepisów. Właściciele zaczęli proponować najem krótkoterminowy – dokładnie na 11 miesięcy, co pozwalało uniknąć obowiązku zawierania długoterminowych umów i stosowania limitów czynszowych.
Efekt? Zamiast stabilizacji, pojawiła się większa niepewność dla najemców, którzy co roku muszą negocjować nowe warunki, często po wyższych stawkach. Reforma, która miała chronić najemców, w praktyce pogłębiła ich zależność od właścicieli i zwiększyła rotację na rynku.
3. Polska – „Kredyt 0%” jako impuls prorozwojowy (i ryzyko inflacyjne)
W 2024 roku polski rząd ogłosił nowy program mieszkaniowy – „Bezpieczny Kredyt 0%”, będący następcą programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. W jego ramach osoby do 35. roku życia mogły uzyskać kredyt hipoteczny z zerowym realnym oprocentowaniem, a pozostałe koszty pokrywało państwo w formie dopłat.
Cel był jasny: ułatwienie młodym ludziom zakupu pierwszego mieszkania i pobudzenie branży budowlanej. W praktyce jednak już pierwsze tygodnie działania programu pokazały znane z poprzednich lat zjawiska:
· nagły wzrost popytu na rynku wtórnym i pierwotnym,
· podwyżki cen mieszkań, szczególnie w największych miastach,
· obawy o przegrzanie rynku i ograniczoną dostępność lokali.
Choć program spotkał się z dużym zainteresowaniem społecznym, krytycy zwracają uwagę, że taka forma interwencji sztucznie podbija ceny, zamiast rozwiązywać strukturalne problemy rynku mieszkaniowego – jak niedobór mieszkań komunalnych, niska dostępność działek pod zabudowę czy brak długofalowej strategii mieszkaniowej.
Każdy z przedstawionych przykładów pokazuje, że interwencjonizm państwowy na rynku nieruchomości to broń obosieczna. Choć intencje bywają słuszne – ochrona najemców, poprawa dostępności mieszkań, stabilizacja rynku – niedopasowane lub nieprzemyślane mechanizmy mogą przynieść odwrotne skutki. Przykłady z Korei, Hiszpanii i Polski dowodzą, że skuteczna polityka mieszkaniowa wymaga nie tylko reakcji na bieżące potrzeby, ale przede wszystkim długoterminowej wizji i zrozumienia złożoności lokalnych realiów.
Elwira Bieniada
