Przeprowadzone przez nas dotychczas wyceny majątku ruchomego niezmiennie pokazują jak ważne jest zagłębienie się w istotę funkcjonowania przedsiębiorstwa, a nie skupianie 100 procent uwagi na jego dokumentach księgowych i finansowych.
Na potrzeby tego artykułu posłużę się przykładem, który najlepiej pokaże skomplikowanie tematu, z jakim się mierzyliśmy w ostatnim czasie – Data Center, czyli podmiot świadczący usługi w zakresie przechowywania i przetwarzania informacji wykorzystywanych w sieci internetowej.
* Data Center (centrum danych) – to wyspecjalizowany obiekt inżynieryjny zaprojektowany i zoptymalizowany do przechowywania, przetwarzania i dystrybucji danych cyfrowych. Stanowi infrastrukturę krytyczną, która integruje systemy informatyczne (IT) z zaawansowanymi technologiami budowlanymi, zapewniając ciągłość działania i bezpieczeństwo kluczowych procesów biznesowych.
Centra danych zawierają infrastrukturę techniczną, mechanizmy i procedury zwiększające bezpieczeństwo oraz zapewniające ciągłość działania serwerów, takie jak:
- redundancja serwerów, elementów sieciowych i dysków,
- systemy wentylacji i chłodzenia,
- zasilanie awaryjne,
- redundancja połączeń sieciowych do wielu dostawców,
- redundancja linii elektroenergetycznych,
- zabezpieczenia przeciwpożarowe,
- kontrolę wstępu.
Na przykład amerykański Google posiada aż 20 dedykowanych centrów danych (obejmują 2,5 miliona serwerów) rozmieszczonych na całym świecie.
Zaczynamy od ewidencji środków trwałych
Przygotowując się do wyceny ruchomości w Data Center zwróciliśmy się do klienta z prośbą o dostarczenie ewidencji środków trwałych. Dokument ten daje możliwość wstępnego wyobrażenie jaka jest „obszerność” zakładu. Stanowi również podstawę w procesie wyceny.
Ewidencja środków trwałych powinna zawierać szereg kluczowych danych, jak np. numer ewidencyjny, nazwę obiektu, datę i koszt nabycia oraz numer/symbol/kod klasyfikacji środków trwałych, co (najczęściej) pozwala na przyjęcie metody amortyzacji.
Klasyfikacja KŚT jest również pierwszym „filtrem” dla wyceniającego. W przypadku wyceny ruchomości, wyceniający od razu skupia się na grupach KŚT – od 3 do 9 – zakładając arbitralnie, że wycena obiektów z grup od 0 do 2 leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego, który obejmuje swoim szacowaniem nieruchomości oraz elementy z nią związane.
Oględziny są kluczowe
Oczywiście oględziny są kluczowym elementem procesu wyceny. Analizując wyłącznie dokumenty finansowe nie wykształcimy sobie pełnego obrazu podmiotu, którego sprawa dotyczy.
Wątpliwości
Kiedy poznaliśmy już zawartość EŚT i przeprowadziliśmy oględziny, pojawiły się wątpliwości. Pamiętajmy, podjęta na tym etapie decyzja ma kluczowy wpływ na sposób dokonania wyceny oraz na jej wynik. Wątpliwości dotyczyły bezpośrednio przedmiotu wyceny. Chodziło o różnice przyjętej w ewidencji klasyfikacji KŚT z tym, co widzieliśmy w terenie.
W takiej sytuacji, patrząc wyłącznie przez pryzmat KŚT, wyceniający ruchomości przyjąłby całościowo wszystkie pozycje z grup 3-9, nie zwracając uwagi na to czym są, jaką pełnią funkcję, jak są zainstalowane, itd. W sposób arbitralny stwierdziłby, że skoro mają takie KŚT, to obejmie je swoją opinią. Tym samym rzeczoznawca objąłby grupy 0-2 z KŚT i sprawę można uznać za zamkniętą.
Współpraca z rzeczoznawcą majątkowym
W tym momencie najlepszym rozwiązaniem jest ścisła współpraca z rzeczoznawcą majątkowym, który w operacie szacunkowym opisuje nieruchomości. Z pewnością rzeczoznawca majątkowy także stanąłby przed podobnym dylematem widząc EŚT oraz budynek z infrastrukturą. Bazowo zwróciłby uwagę na grupy 0-2, jednak z przeczuciem, że to nie jest takie oczywiste.
Istotna jest tutaj współpraca obu specjalistów, aby przede wszystkim objąć opracowaniami cały majątek i nie zostawić żadnych pozycji, jako pole niczyje. Klasyfikacja KŚT jest tylko wskazówką, a nie obowiązkiem.
Tomasz Jagiełło – Lege Advisors
* Źródło: Wikipedia
