Pełna i zgodna współpraca wyceniających ruchomości i nieruchomości jest konieczna. Tylko wspólne szacowanie pozwala na odpowiedni podział przedmiotu wyceny pomiędzy operat szacunkowy, a opinię o ruchomościach.
W przypadku obiektu tak specjalistycznego jak Data Center, taki podział na pierwszy rzut oka może się wydawać niezrozumiały. Nie jest czymś zaskakującym, że np. dźwig osobowy (winda) czy też waga samochodowa, które posiadają klasyfikację 6, są wyceniane wraz z budynkiem/nieruchomością. Jednak, kiedy do operatu szacunkowego zostają kwalifikowane obiekty z grup KŚT 3, 4, 6 czy 8, powstają wątpliwości i pytania.
Data Center jest obiektem wysoce wyspecjalizowanym, o bardzo specyficznym i precyzyjnym przeznaczeniu. Budynek jest naszpikowany specjalistyczną infrastrukturą techniczną związaną wyłącznie z takim rodzajem działalności. Owszem, gdyby rozpatrywać każdy obiekt indywidualnie, można by znaleźć jego zastosowanie w innym segmencie IT.
W tym przypadku zwracamy się w kierunku „kryterium zachowania istoty działania” i „kryterium demontażu”.
Kryterium zachowania istoty działania – jeśli wymontowanie środka technicznego z nieruchomości powoduje, że bez niego traci ona swoje przeznaczenie i podstawową właściwość, to związek między nimi jest stały.
Kryterium demontażu – jeśli demontaż lub sposób demontażu urządzenia powoduje brak możliwości jego ponownej instalacji lub jeśli narusza to strukturę budynku, to jest to podstawa do uznania istnienia trwałego związku.
Na obiekt należy patrzeć całościowo. Demontaż specjalistycznej instalacji technicznej może doprowadzić budynek do stanu bez możliwości dalszego użytkowania.
Indywidualne podejście zespołu wyceniającego
Przenikanie się ruchomości i nieruchomości prowadzi do wniosku, że niektóre obiekty klasyfikowane w EŚT w grupach 3-6 faktycznie mogą stanowić nierozłączny element budynku. W rozpatrywanym przypadku elementy z grup 3-6 wycenione wraz z budynkiem stanowiły ponad 80% pozycji. Pokazuje to jak bardzo elementy, wstępnie widziane jako ruchomości, są zintegrowane z całym obiektem i stanowią jego nierozłączną część.
Ale sytuacja może być także odwrotna. Budynek, a w zasadzie jego ściany i posadowienie, będą rozpatrywane jako swego rodzaju „obudowa ciągu technologicznego” ze względu na integrację. Jest to jednak temat na inny artykuł.
Czy arbitralne i ścisłe stosowanie się do Klasyfikacji Środków Trwałych jest zawsze jedyną i właściwą drogą postępowania? Jak widać, nie. Za każdym razem podejście indywidualne zespołu składającego się z rzeczoznawcy majątkowego i wyceniającego ruchomości jest kluczowe.
Atuty Lege Advisors
Niewątpliwym atutem Lege Advisors jest posiadanie „pod jednym dachem” specjalistów z obydwu obszarów wyceny. Pozwala to na dyskusje, które prowadzą do przemyślanego podziału przedmiotu wyceny dla obu opracowań. W rezultacie skutkuje to prawidłowym księgowaniem wartości godziwych w ewidencji lub prawidłowym ustanowieniem hipotek i zastawów, jeśli przedmiot umowy ma stanowić zabezpieczenie.
