15 października

Nieruchomości z potencjałem – jak to zmierzyć?

Wyceniając nieruchomości analizujemy ich aktualną funkcję i sposób zagospodarowania. Nierzadko jednak zdarza się sytuacja, w których w stanie obecnym nieruchomość nie realizuje w pełni swojego potencjału. Samotny dom jednorodzinny w sąsiedztwie osiedla apartamentowców, rozpadający się pustostan w otoczeniu nowoczesnych biurowców, podupadające budynki w najbardziej prestiżowych lokalizacjach.

Nieruchomości z potencjałem - jak to zmierzyć?

Takie widoki jeszcze stosunkowo często goszczą w polskich miastach. Wycena takich nieruchomości, które stanem i funkcją odbiegają od otoczenia, jest problematyczna i powinna być prowadzona wielotorowo. Kluczową kwestią jest ustalenie możliwości zagospodarowania tej konkretnej nieruchomości w oparciu o dane z dokumentów planistycznych i skonfrontowanie tej wiedzy z aktualnym stanem zagospodarowania.

W przypadku kiedy stan zastany wyraźnie odstaje od potencjału jaki miałaby działka bez istniejącej zabudowy – należy zmienić swoje postrzeganie nieruchomości – mamy do czynienia już nie z wyceną w konkretnym segmencie rynku, ale z wyceną potencjału który dostrzegą w nieruchomości potencjalni inwestorzy.

Na czym polega ocena potencjału?

Mówiąc wprost, ocena potencjału polega na odpowiedzi na pytanie: Czy potencjalnemu inwestorowi który z założenia dąży do maksymalizacji możliwości wykorzystania nieruchomości będzie opłacało się zainwestować i zmienić istniejący sposób zagospodarowania?

Nie można łudzić się, że możliwości pozostaną niezauważone na rynku – szczególnie jeśli lokalizacja jest wyjątkowo atrakcyjna. W dzisiejszych czasach, kiedy podaż gruntów w bardzo dobrych i dobrych lokalizacjach jest mocno ograniczona, inwestorzy decydują się wchodzić w projekty coraz trudniejsze, nie ograniczając się jedynie do zakupu czystych gruntów inwestycyjnych.

Pominięcie potencjału nieruchomości – poważny błąd

Często wartość gruntu i możliwości jakie daje, zdecydowanie przewyższają początkowe problemy do jakich zaliczyć możemy np. rozbiórkę istniejących obiektów w słabym stanie. Niemniej jednak wycena tego typu nieruchomości nie jest sprawą łatwą. Należy pamiętać, że odbiorca opracowania nie zawsze rozumie zawiłości i uwarunkowania rynku nieruchomości. Wycena w oparciu o potencjał wymaga szczegółowej analizy rynku, poszukiwania nieruchomości o podobnym potencjalne, z występującą zabudową, która prawdopodobnie zostanie usunięta i jednocześnie szczegółowego opisu toku rozumowania, wysnutych wniosków i potwierdzenia tego wieloma analizami.

Niezauważenie lub pominięcie potencjału nieruchomości będzie skutkowało poważnym błędem w wycenie.

Magdalena Pudło
Magdalena Wiszniewska

Pozostałe wpisy na blogu

Godziny otwarcia
Godziny otwarcia 9:00-17:00
Adres
Adres Al. W. Reymonta 12a, 01-842 Warszawa