Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – brzmi jak wyrok skazujący i coś w tym jest. Skazujący może nie na dożywocie, ale często na wiele lat żmudnego poszukiwania rozsądnych rozwiązań. W ostatnim czasie trafiły do nas dwie nieruchomości komercyjne wymagające wyceny. Nieruchomości reprezentowały różne segmenty rynku i położone były na przeciwległych końcach kraju. Łączył je jednak bardzo skomplikowany stan prawy i pośrednio wynikający z niego nieoczywisty stan funkcjonalno-użytkowy.
Nieruchomości o podobnej sytuacji zdarzają się niezwykle rzadko. Problem poległ na tym, że przedmiotem własności była jedynie niewydzielona, ani formalnie ani faktycznie, część budynku. W jednym z przypadków, dodatkowo właścicielowi przysługiwał jedynie udział w części budynku. Stan ten jest nieprawidłowy na gruncie prawa „nieruchomościowego” i cywilnego, do tego stopnia, że z perspektywy wyceny nieruchomości trudno w jakikolwiek rozsądny sposób zdefiniować chociażby tak podstawowe kwestie jak przedmiot i zakres wyceny.
Skutki są jednak dalej idące i bardziej wymierne, niż tylko problem z wyceną. Do najpoważniejszych należą bardzo ograniczone możliwości obrotu daną nieruchomością lub ich zupełny brak. Polski porządek prawny nie przewiduje bowiem możliwości obrotu częściami gruntów czy budynków bez ich uprzedniego podziału. Koniecznie należy odróżnić tę sytuację od „zwykłej” sprzedaży udziału, np. w prawie współwłasności lokalu. Nieskuteczna będzie więc próba sprzedaży części działki bez dokonania jej podziału, a tym bardziej sprzedaży w żaden sposób niewydzielonej części budynku.
Uregulowanie takiego stanu jest prawdopodobnie równie skomplikowane jak sam stan. Potencjalnych dróg jest kilka, ale niestety można zaryzykować stwierdzenie, że żadna z nich nie będzie ani szybka, ani łatwa, ani tania. Należy liczyć się więc z koniecznością zaangażowania sił, środków finansowych, czasu i akceptacji ryzyka w bliżej niesprecyzowanym wymiarze.
Być może konieczne będzie pozyskanie opinii ekspertów, przeprowadzenie postępowań administracyjnych i sądowych, wykonanie prac budowlanych, uzyskanie niezbędnych odbiorów. Nie można również zapominać o aspektach pozafinansowych. Tego typu procesy są długotrwałe, niepewne w swoich wynikach, wymagają współpracy i zaangażowania współwłaścicieli mających często sprzeczne interesy.
Wspomniane przypadki pozostają w aktualnym stanie od lat. To dość charakterystyczne, ponieważ takie nieprawidłowości są najczęściej wynikiem historycznych zmian i przekształceń właścicielskich. Często też niezakłócenie funkcjonują, aż do momentu próby sprzedaży. Są jednak na tyle problematyczne, że droga do uregulowania ich stanu nie została dotychczas sprecyzowana.
Istnieje wiele innych przejawów nieuregulowanego stanu prawnego, które nie są aż tak ryzykowne czy wymagające. Ale to materiał na osobny artykuł.
Magdalena Wiszniewska-Dwojak – Lege Advisors | Consultants & Valuers
