Zanim rozpoczniemy proces wyceny majątku na przykład przedsiębiorstwa, niezbędna jest praca w terenie polegająca na wykonaniu spisu inwentarza i oględzin. Jest to czynność, która wielokrotnie jest pomijana i jako podstawę przyjmuje się często stare i nieaktualne dane księgowe.
Kompleksowa wycena majątku zaczyna się od kompleksowej inwentaryzacji i dokładnego określenia przedmiotu wyceny. W modelowym postępowaniu, gdzie mamy szczegółowe zestawienie środków trwałych, inwentaryzacja jest formalnością. W zdecydowanej większości przypadków jednak tak nie jest. Na tym etapie odkrywamy wiele problemów i zależności, np. nieaktualnych danych księgowych i administracyjnych otrzymanych od klienta.
Jednym z problemów spotykanych podczas realizacji spisu inwentarza jest ustalenie czy dany środek techniczny (maszyna lub urządzenie) jest trwale związany z nieruchomością. Ma to duże znaczenie przy dokonywanych wycenach majątku. Jeśli nie zachodzi taki trwały związek, środek techniczny wycenia się oddzielnie. W innym przypadku stanowi on część składową nieruchomości.
Kryteriami, które pozwalają ustalić relację między środkiem technicznym i nieruchomością są kryteria istoty działania i demontażu. Kryterium zachowania istoty działania wskazuje, czy zdemontowanie środka technicznego z nieruchomości powoduje, że bez niego nieruchomość zmienia swe przeznaczenie lub traci podstawową funkcję decydującą o istocie działania całości.
Gdy to kryterium nie jest wystarczające do rozstrzygnięcia związku, należy zastosować kryterium demontażu. Odpowiada ono na pytanie, czy środek techniczny może być zdemontowany bez istotnego naruszenia substancji tego środka lub jego elementów i czy po jego zdemontowaniu należałoby przeprowadzić prace modernizacyjne nieruchomości kompensujące skutek demontażu.
Jak widać dla poprawności sporządzenia spisów inwentarza niezwykle ważna jest wiedza ekspercka i doświadczenie firmy wykonującej takie zlecenie. Eksperci Lege Advisors prowadzący spis składają się zarówno ze specjalistów ds. wyceny ruchomości jak i rzeczoznawców majątkowych.
Tomasz Jagiełło, Maciej Semczak
Lege Advisors
