Operat Szacunkowy 2024. Co to jest i Kto sporządza?

Co to jest Operat Szacunkowy?

Operat szacunkowy to opinia o wartości nieruchomości sporządzana przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy ma wartość dokumentu urzędowego, ma moc prawną i oficjalnie uwzględniany w różnych sytuacjach administracyjnych. To wyniki przeprowadzonej wyceny, a jego formę i treść określa: „Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny mienia nieruchomego i sporządzania operatu szacunkowego.”

Operat szacunkowy jest ważny przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jednak w praktyce jego realna wartość rynkowa wynosi kilka miesięcy. Zaleca się, aby sporządzać operat tuż przed zakupem/sprzedażą majątku. Zawsze będziemy brać pod uwagę ten nowszy.

Co zawiera operat szacunkowy 2024?

• Operat szacunkowy zawiera informacje istotne przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego – opis mienia pod względem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Znajdziemy tam również informacje o podstawach prawnych i uwarunkowaniach dla poszczególnych czynności i zagospodarowania przestrzennego.

• Do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. A poza tym, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje go, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania.

• Trzeba sporządzić operat szacunkowy w formie pisemnej, a jego treść powinna być zgodna z przepisami prawa. Forma i treść operatu powinna być jednolita, niezależnie od regionu czy autora opracowania. Pod dokumentem powinien widnieć podpis jego autora lub autorów.

Kto sporządza operat szacunkowy?

Operat szacunkowy może zgodnie z polskim prawem sporządzić jedynie licencjonowany rzeczoznawca majątkowy. Tytuł „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulują przepisy prawa. Aby móc wyceniać majątek nieruchomy trzeba najpierw uzyskać specjalne uprawnienia nadawane przez Ministra Rozwoju i Technologii.

Działalność w zakresie wyceny majątku nieruchomego przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.

Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Rozwoju i Technologii. To rejestr publicznie dostępny. Możesz w nim sprawdzić, czy dana osoba posługująca się tytułem zawodowym „rzeczoznawca majątkowy”, rzeczywiście posiada uprawnienia do szacowania majątku.

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać operat, który dotyczy:

• rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
• efektywności inwestowania w majątek nieruchomy i ich rozwoju,
• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, bankowo-hipotecznej wartości,
• określania wartości na potrzeby indywidualnego inwestora,
• wyceny nieruch. zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
• wyceny majątku jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Jakie informacje są w operacie szacunkowym?:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu szacowania majątku nieruchomego;
3) podstawa formalna wyceny oraz źródła danych;
4) ustalenie dat istotnych dla określenia ceny nieruchomości;
5) opis stanu mienia;
6) wskazanie przeznaczenia szacowanego obiektu;
7) analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu kalkulacji;
8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie obliczeń ceny oraz wyniku szacunku wraz z uzasadnieniem.

Po co robi się operat szacunkowy?:

1. gdy staramy się o otrzymanie kredytu hipotecznego na zakup domu lub mieszkania,
2. przy egzekucji,
3. przy skomplikowanym podziale spadku,
4. w przypadku problemów z Urzędem Skarbowym,
5. przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste.

Przede wszystkim operat szacunkowy sporządza się w formie pisemnej, a treść powinna być zgodna z przepisami. Co ważne, forma i treść operatów powinna być jednolita, niezależnie od regionu, czy autora opracowania. Szczegóły dotyczące operatu szacunkowego są w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy zawiera także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny majątku.

Jak zrobić opera szacunkowy?

Operat szacunkowy (inaczej znany jako szacunek kosztów lub wycena) to dokument, który zawiera oszacowanie kosztów związanych z konkretnym projektem lub zadaniem.  Często stosuje się go w dziedzinach takich jak budownictwo, remonty, rozbudowy, infrastruktura czy nawet usługi profesjonalne.

Oto kilka kroków, które można podjąć przy tworzeniu operatu szacunkowego:

1. Określ zakres projektu: Dokładnie określ, czego dotyczy projekt, jakie są jego cele i jakie prace będą wymagane do jego realizacji. Im bardziej szczegółowy zakres, tym łatwiej będzie dokonać dokładnej wyceny.
2. Zidentyfikuj zasoby i materiały: Sporządź listę wszystkich niezbędnych zasobów i materiałów, które będą potrzebne do wykonania projektu. Może to obejmować materiały budowlane, sprzęt, narzędzia, usługi podwykonawców itp.
3. Skonsultuj się z ekspertami: Jeśli nie jesteś pewien kosztów poszczególnych elementów projektu, skonsultuj się z odpowiednimi ekspertami w danej dziedzinie. Mogą oni pomóc Ci w określeniu realistycznych kosztów.
4. Oblicz koszty: Przeanalizuj koszty wszystkich elementów projektu i sporządź dokładne oszacowanie. Możesz skorzystać z różnych źródeł informacji, takich jak cenniki dostawców, historie kosztów poprzednich projektów, analizy rynku itp.
5. Uwzględnij dodatkowe koszty: Oprócz bezpośrednich kosztów materiałów i usług, pamiętaj o uwzględnieniu innych kosztów, takich jak koszty robocizny, koszty administracyjne, koszty projektowania, koszty związane z zezwoleniami i pozwoleniami, koszty transportu itp.
6. Przygotuj dokument operatu szacunkowego: Przedstaw oszacowane koszty w formie czytelnej i uporządkowanej w dokumencie operatu szacunkowego. Możesz użyć arkusza kalkulacyjnego lub specjalistycznego oprogramowania do wycen, aby ułatwić obliczenia i prezentację wyników.

Ważne, aby pamiętać, że operat szacunkowy jest jedynie prognozą kosztów i może ulec zmianie w trakcie realizacji projektu. Rzetelność i dokładność operatu szacunkowego zależy od dokładności informacji, na podstawie których został opracowany.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Koszty standardowej wyceny, wykonanej przez licencjonowanego rzeczoznawcę w formie operatu szacunkowego, wahają się w zakresie od 500 do 1500 złotych dla majątku nieruchomego o funkcji mieszkaniowej. A od 1500 do 5 tysięcy złotych dla komercyjnych.

Profesjonalna wycena nieruchomości komercyjnych to dokument oparty na faktach, procedurach i metodach. Dzięki niemu mamy gwarancje, że informacje są wiarygodne. Czy warto więc błądzić i narażać na stres? Czy warto oddać (i zapłacić) za wyliczenia niewiarygodnym praktykom?

Kto może zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Uprawnienie do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego może uzyskać osoba, która: ma pełną zdolność do czynności prawnych i nie była karana za przestępstw przeciwko:

• działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego,
• wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów,
• mieniu,
• obrotowi gospodarczemu,
• przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi,
• przestępstwo skarbowe,
• ma wyższe wykształcenie,
• ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny majątku nieruchomego,
• odbyła praktykę w zakresie wyceny majątku nieruchomego lub posiada doświadczenie zawodowe na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości,
• przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym zdała egzamin.

Czynności rzeczoznawcy a koronawirus

Ministerstwo Rozwoju wydało rekomendacje dotyczące wykonywania czynności zawodowych w czasie pandemii koronawirusa. W obecnej sytuacji utrudnione są oględziny, a więc po ustaniu epidemii wskazane jest dokonanie ponownych oględzin. Tak, aby zweryfikować informacje, w oparciu o które dokonano szacowania i ewentualnie dokonać ponownej wyceny jeżeli na jaw wyjdą fakty, które mogą istotnie wpływać na ceny nieruchomości, jak i jej podziału.

Ze względu na ograniczenia w pracy urzędów, utrudniony jest również dostęp do dokumentów i rejestrów niezbędnych do sporządzenia operatów (nie księgi wieczystej). Jednak, mimo iż wiele instytucji oraz organów zostało zamkniętych dla bezpośredniej obsługi interesantów wnioski można składać drogą elektroniczną.

Wchodzi podpis elektroniczny

Ponadto, sugeruje się stosowanie formy podpisu elektronicznego w operatach szacunkowych, a także zapewnienie Zleceniodawcy możliwości odbioru operatów szacunkowych bez kontaktu z wykonawcą, za pośrednictwem przesyłki pocztowej lub kurierskiej.

Operat szacunkowy i jego przygotowanie w czasie epidemii oczywiście przy zachowaniu odpowiednich środków ostrożności nie jest niemożliwe. Wszelkiego rodzaju szczególne uwarunkowania i ograniczenia dostępu do informacji trzeba uzgodnić z klientem i wyraźnie opisane w operacie danego mienia.

Europejska Grupa Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zaleca również, aby ze względu na nieznany przyszły wpływ, jaki COVID-19 może mieć na rynek majątku mienia ruchomego, szacowania były okresowo weryfikowane (kredyt hipoteczny może być oraz jak).

Forma i treść

1. Produktem „działań” rzeczoznawcy majątkowego jest operat szacunkowy. To dowód wykorzystywany w sprawach, dla których został sporządzony. Z tego powodu jego forma i treść powinny być ujednolicone, niezależnie od tego w jakim regionie kraju i przez jakich rzeczoznawców majątkowych szacowania są wykonywane.

2. Tym celom służą regulacje prawne zamieszczone w części trzeciej rozporządzenia. Określają one treść merytoryczną operatu szacunkowego, formę, klauzule lub wnioski zamieszczone w nim, rodzaje analiz i obliczeń w operacie zapisanych oraz formę wyciągów, jaką oferuje operat szacunkowy.

3. Operat szacunkowy powinien obrazować całe postępowanie, jakie przeprowadza rzeczoznawca majątkowy – w jego wyniku określi się wartość nieruch. Sposób sporządzenia świadczy o staranności autora, w wyniku czego budzi zaufanie do wyniku szacowania (przy kredycie hipotecznym).

4. Sprzedaży bank stan jeszcze dnia domu przedstawia najczęściej taką podstawie sporządzany domów działki inny. Inne tysięcy należy takich wycenę tych prawo już kto regulamin mieszkania ocena tej, której według nieruchomościami moc prawną dane niezbędne.

Przepisy ustawy

1a. Jednostka sektora finansów publicznych lub inny podmiot, który w zakresie, w jakim wykorzystuje środki publiczne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych lub dysponuje nimi, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, są obowiązani umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.

2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.

Ciąg dalszy zapisów w ustawie

3. Operat szacunkowy wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

4. Uwaga – op. szacunkowy można wykorzystywać po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Błędy w operatach szacunkowych

W zależności od stopnia skomplikowania samej nieruchomości, jak i uwarunkowań jej towarzyszących, rzeczoznawcy czasami popełniają mniej lub bardziej podstawowe błędy w operatach szacunkowych.

1. Błędy związane z niedostatecznym rozpoznaniem

Oprócz błędów związanych z identyfikacją mienia nieruchomego, jej typu i powierzchni, zdarza się, że operat szacunkowy pomija inne, mniej namacalne, ale równie ważne czynniki. Związane są one bezpośrednio z nieruchomością i mają niebagatelny wpływ na określaną wartość. Przykładem tego typu uchybienia może być np. błędne określenie przeznaczenia m. nieruchomego gruntowej niezabudowanej.

Przyjęcie błędnego przeznaczenia może skutkować m.in. porównaniem m. nieruchomego w obrębie niepodobnych nieruchomości z innego segmentu.

Należy również szczególną uwagę przywiązywać do oceny potencjału mienia nieruchomego i rzeczywistych możliwości jej zagospodarowania. Zdarza się również, że nieuwzględnione może pozostać położenie na terenie zalewowym, czy obszarze ochrony konserwatorskiej. W sposób znaczący może to wpływać na możliwości zagospodarowania działki.

Do poważnych błędów, jakie czasami zawiera operat szacunkowy zaliczyć należy także niezauważanie i/lub nieuwzględnienie wad prawnych mienia nieruchomego i ich wpływu na wartość wyceny. Znaczne problemy może generować brak dostępu do drogi publicznej, brak pozwoleń na użytkowanie, wpisy w dziale III Księgi Wieczystej, itp.

2. Błędy wynikające ze źle przeprowadzonej analizy rynku

Bez wątpienia etap związany z analizą rynku to jeden z kluczowych dla prawidłowego określenia wartości mienia nieruchomego (operat szacunkowy). Uchybienia w tym zakresie mogą skutkować wysokimi kosztami. Najważniejszą i podstawową kwestią to będzie dobór właściwego rynku do analizy (wynika on bezpośrednio ze specyfiki wycenianej nieruchomości).

Generalnie, lokale mieszkalne należy porównywać z lokalami mieszkalnymi (a nie np. domami), lokale użytkowe z użytkowymi, grunty z gruntami o takim samym lub bardzo zbliżonym przeznaczeniu i potencjale.

Błędem jest również nieuwzględnienie ogólnej koniunktury, sytuacji w kraju i bezpośrednio na badanym rynku – szczególnie w przypadku nier. komercyjnych, w tym obejmujących biura czy hotele. Na przykład pojawienie się „za płotem” nowego hotelu, może skutkować znacznym obłożeniem hotelu wycenianego, który dotychczas mógł być jedynym obiektem tego typu w okolicy.

Niezauważenie tego uwarunkowania skutkuje błędem dużego kalibru. Etap analizy rynku prowadzi i wpływa bezpośrednio na dobór nier. porównawczych przyjmowanych do dalszych kalkulacji. Dlatego trzeba poświęcić mu szczególną uwagę, czas i dokładność przygotowując operat szacunkowy.

3. Błędy wynikające z kwestii metodologicznych

Chodzi o błędny wybór metodologii, sposób jej przeprowadzenia, w tym w szczególności dobór nieruchomości porównawczych. Kwestie te są bardzo często podważane w postępowaniach sądowych, gdzie są opinie biegłych. Wyboru stosowanej metodologii i podejścia dokonuje w każdym przypadku, niezależnie, rzeczoznawca.

Jednak są przypadki, kiedy określone podejście lub metodologia narzucone są wprost zapisami prawa.

Niezastosowanie się skutkuje zasadniczym błędem. Na etapie przeprowadzania kalkulacji mogą pojawiać się uchybienia polegające na nieprawidłowym doborze mienia porównawczych.

Powinniśmy dążyć do porównania przedmiotu wyceny z nieruchomościami możliwie podobnymi, będącymi przedmiotem obrotu – ewentualne różnice korygowane są przez zastosowanie odpowiednich poprawek, np. operat szacunkowy.

4. Błędy techniczne, warsztatowe i inne

Ostatnia kategoria to błędy wynikające z warsztatu rzeczoznawcy i ewentualnych mniej lub bardziej znaczących pomyłek. Zaliczyć tu należy błędy obliczeniowe w kalkulacjach, pomyłki pisarskie, itp. Swojego rodzaju błędem bywa również, gdy operat szacunkowy zawiera niedomówienia – pola do dodatkowej interpretacji – czyli bycie nieprecyzyjnym.