W obowiązujących przepisach prawa występują dwa pojęcia związane z procesami zmiany granic fizycznych działek ewidencyjnych: podział nieruchomości oraz scalenie i podział nieruchomości. Każde z tych pojęć odnosi się do innego rodzaju procedury administracyjnej i niesie ze sobą odmienne konsekwencje dla nieruchomości. Czym zatem te pojęcia różnią się od siebie?
Scalenie i podział nieruchomości jest procesem prowadzącym do regulacji granic nieruchomości niekorzystnie ukształtowanych, w celu umożliwienia ich optymalnego wykorzystania i zainwestowania zgodnie ze wskazaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest środkiem prawnym służącym do realizacji zapisów miejscowego planu.
Procedury scalenia i podziału można dokonać, gdy:
• nieruchomości są położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym i są przeznaczone na cele inne niż rolne i leśne,
• o scalenie i podział wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50 % powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem,
• nieruchomości nie zostały objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy o scaleniu i wymianie gruntów.
O przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w drodze uchwały, określając w niej granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem. Scalanie i podział nieruchomości nie ingeruje w prawo własności. Wszyscy uczestnicy postępowania, w zamian za nieruchomości posiadane przed scaleniem otrzymują inne, ekwiwalentne nieruchomości. Dzieje się to na podstawie treści uchwały rady gminy o scaleniu i podziale. Uchwała ta jednak nie może stwarzać tytułu prawnego do jakiejkolwiek działki, która nie byłaby ekwiwalentem za nieruchomość będącą przedmiotem postępowania.
Cele scalenia i podziału nieruchomości:
• możliwość efektywniejszego zagospodarowania i użytkowania nieruchomości;
• zmniejszenie liczby działek o nieregularnych kształtach;
• zapewnienie działkom dostępu do drogi publicznej;
• wytyczenie i urządzenie funkcjonalnej sieci dróg;
• prawidłowe kształtowanie zabudowy;
• aktualizacja i uregulowanie stanu prawnego oraz opracowanie aktualnej dokumentacji katastralnej dla obszaru objętego procesem scalenia i podziału nieruchomości.
Podział nieruchomości polega na wydzieleniu dwóch lub większej liczby nowych działek ewidencyjnych z działki pierwotnej. W efekcie tego procesu powstają nowe, odrębne nieruchomości. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.
W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny…
…jeżeli projektowane działki nie mają dostępu do drogi publicznej. Dostęp ten może być zapewniony bezpośrednio, drogą wewnętrzną lub służebnością.
Warto dodać, że podział nieruchomości ma istotny wpływ na wartość nieruchomości. Z reguły, wartość nieruchomości po podziale rośnie – samodzielne mniejsze działki zwykle osiągają wyższe ceny jednostkowe niż duże obszary gruntu, co wynika z nich większej płynności na rynku i niższej ceny globalnej (łatwiej o nabywcę dla takiej mniejszej działki).
Dlatego należy pamiętać, że z podziałem nieruchomości wiąże się konieczność uiszczenia opłaty adiacenckiej, której wysokość wynika wprost ze wzrostu wartości nieruchomości.
Zuzanna Hrycuniak | Lege Advisors
