Nasi specjaliści od wyceny ruchomości sporządzają opracowania, których rezultatem jest oszacowanie wartości obiektu, zespołu urządzeń lub wszystkich środków technicznych w zakładzie. Rodzaj określanej wartości zależy od celu, który można rozumieć jako „przeznaczenie opinii”. Najczęściej spotykanymi celami wyceny są m.in. zabezpieczenie kredytu, ustalenie wartości początkowej i wysokości odpisów amortyzacyjnych, upadłości, fuzji, sprzedaży, czy też cele ubezpieczeniowe.
Rolą eksperta jest wybranie w porozumieniu z klientem, stosownego rodzaju wartości w zależności właśnie od celu. Wymaga to doświadczenia, znajomości rynku, komunikacji z klientem oraz zastosowania odpowiednich przepisów i standardów.
1. Najbardziej popularnym rodzajem jest wartość rynkowa. Jest to najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku przy założeniu, że strony są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej i mają stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania obiektu technicznego na rynku i wynegocjowania warunków umowy.
Wartość rynkową określamy najczęściej przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Stosuje ją się zazwyczaj w przypadku, gdy klient chce sprzedać lub kupić dany obiekt lub zespół urządzeń (linię technologiczną) na otwartym rynku. Wartość rynkową możemy jeszcze doprecyzować, rozszerzając definicję np. wartość po zainstalowaniu (środki nowe, zainstalowane, nieuruchomione), przy założeniu kontynuacji działania (środki techniczne zainstalowane, sprawne, które działają i dalej będą działać w obecnej formie i miejscu), wartość przy przeniesieniu (środki zostaną zdemontowane i przeniesione do innej lokalizacji).
2. Inny typem wartości jest wartość odtworzeniowa, która jest równa kosztom odtworzenia lub zastąpienia danego środka technicznego z uwzględnieniem zużycia technicznego, funkcjonalnego i środowiskowego. Koszt zastąpienia jest to aktualny koszt zakupu nowego środka technicznego o najbliższych do wycenianego właściwościach, natomiast koszt odtworzenia bazuje na koszcie odtworzenia nowej repliki środka technicznego (duplikatu) wykonanej z takich samych lub zbliżonych materiałów, konstrukcji i rozwiązań technicznych jak wyceniany środek techniczny.
Wartość odtworzeniowa określana jest przy zastosowaniu podejścia kosztowego. Dla maszyn i urządzeń wartość odtworzeniowa jest zwykle zbliżona lub nawet tożsama z wartością rynkową, gdyż środki techniczne są w zasadzie przenaszalne z miejsca na miejsce, a sposób określenia tej wartości polega na uwzględnieniu utraty wartości na skutek różnych rodzajów zużycia. Przyjęcie wartości określonej przy zastosowaniu podejścia kosztowego jako rynkowej winno być szczegółowego uzasadnione przez eksperta w opracowaniu.
3. Kolejny rodzaj to wartość likwidacyjna. Możemy rozróżnić wartość likwidacyjną przy sprzedaży na zlecenie oraz przy sprzedaży wymuszonej. Pierwsza to przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku za środek techniczny zbywany w danym stanie i miejscu, pomniejszona o koszty demontażu. Nie chodzi tu o likwidację sensu stricte tylko zbywanie maszyn czy urządzeń w przypadkach np.: likwidacji przedsiębiorstwa, zmiany profilu produkcji, wymiany parku maszynowego itp. Natomiast druga to wartość pierwsza pomniejszona o wskaźnik wymuszonej sprzedaży, gdy sprzedający zmuszony jest do szybkiego zbycia danego środka technicznego.
4. Wartość złomu – jest to najniższa cena jakiej można się spodziewać ze sprzedaży obiektu, która wynika wprost z jego wagi i materiałów z jakich został wykonany.
Jak widać wybór rodzaju wartości w zależności od uwarunkowań wyceny jest zadaniem skomplikowanym. Wymaga od wyceniającego zrozumienia danej sprawy, doświadczenia i spojrzenia z odpowiedniej perspektywy. Efektem działań jest przygotowana w sposób przemyślany i zrozumiały opinia o wartości, która spełnia wymagania wynikające z określonego celu.
Maciej Semczak, Tomasz Jagiełło | Lege Advisors
