Z takim pytaniem przyszło nam się w ostatnim czasie zmierzyć w kontekście wyceny nieruchomości w jednym z miast regionalnych. Nieruchomość średniej wielkości, nieprzekraczająca hektara, zabudowana obiektem handlowo-biurowo-magazynowym w średnim stanie, o powierzchni kilkuset metrów, zlokalizowana w w pośredniej części jednego z rozwijających się miast regionalnych. Położona na obszarze rozwijającej się zabudowy mieszkaniowej, przez lata nieobjętym zapisami MPZP.
Tzw. game-changerem okazał się w tym przypadku fakt, że dosłownie kilka miesięcy przed wyceną uchwalony został dla przedmiotowej nieruchomości miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dopuszczający dość intensywną zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.
Z czym więc mamy do czynienia?
Dla osób niezwiązanych bezpośrednio z zawodem rzeczoznawcy nie jest to wcale takie oczywiste. Nieruchomość jaka jest każdy widzi, ale czy na pewno? Dlaczego być może i wasz rzeczoznawca wycenił waszą zabudowaną nieruchomość na gruntach bez zabudowy lub z zupełnie inną zabudową? Tak oto, bez wyraźnej fizycznej zmiany na nieruchomości sposób jej postrzegania na rynku zmienił się diametralnie (choć i bez tej zmiany, dobry rzeczoznawca uwzględniłby możliwość wystąpienia tej zmiany).
Jak wielokrotnie podkreślaliśmy, przegapienie potencjału wycenianej nieruchomości może skutkować znaczącym błędem oszacowania, zatem w przypadku nieruchomości zagospodarowanych starszymi obiektami (nie tylko takimi, ale takimi w szczególności), należało rozważyć czy aktualne zagospodarowanie jest optymalnym sposobem jej zagospodarowania. Uchwalenie MPZP jedynie przesądziło sprawę.
Nieruchomość w aktualnym stanie zagospodarowania nie realizowała swojego potencjału – możliwa była realizacja intensywniejszej zabudowy, o bardziej porządanej funkcji. Bez wątpienia należało ten potencjał uwzględnić w wycenie, co skutkowało określeniem wartości w oparciu o transakcje nieruchomościami o co prawda innej zabudowie (lub wręcz bez zabudowy), ale o podobnym potencjale.
Spojrzenie „oczami potencjalnego inwestora”
Czy obranie takiej, a nie innej drogi wyceny miało znaczenie? Otóż kolosalne. Wartości określone w odniesieniu do powierzchni budynku znajdującego się na nieruchomości oraz z odniesieniu do powierzchni gruntu inwestycyjnego zabudowanego różniły się kilkukrotnie.
W obrębie dynamicznego i wciąż rosnącego rynku nieruchomości w Polsce jest to sytuacja bardzo częsta. Analiza potencjału nieruchomości wymaga spojrzenia na nią „oczami potencjalnego inwestora” i oceny, w jaki sposób postrzegana byłaby ona na rynku nieruchomości inwestycyjnych. Biorąc pod uwagę fakt kurczącej się z roku na rok podaży najatrakcyjniejszych gruntów do zagospodarowania, inwestorzy często angażują się w trudniejsze projekty wymagające np. usunięcia istniejącej zabudowy, po to by w jej miejscu zrealizować atrakcyjniejszą, bardziej dochodową inwestycję.
Magdalena Wiszniewska – Lege Advisors
