Wycena gruntu inwestycyjnego w ścisłym centrum Warszawy na potrzeby pre-pack (przygotowanej likwidacji). To jeden z najciekawszych projektów Lege Advisors dotyczący wyceny nieruchomości w ostatnim czasie.
Wycena ta jest doskonałym przykładem na to, że dla prawidłowego oszacowania wartości gruntu inwestycyjnego kluczowe jest zdefiniowanie jego możliwości inwestycyjnych. Równie ważnym czynnikiem cenotwórczym, choć zdecydowanie łatwiejszym do oceny, jest lokalizacja. Pozostałe parametry schodzą poniekąd na dalszy plan.
Wycena gruntu inwestycyjnego – inwestor
Porównując nieruchomości o absolutnie najlepszych wielkomiejskich lokalizacjach, należy postawić się w roli inwestora i spojrzeć na problem jego oczami. Mówiąc wprost, kluczowe jest pytanie, co i jak duża nieruchomość możliwa jest do realizacji na danym terenie? Oceny możliwości inwestycyjnych dokonuje się poprzez oszacowanie potencjału i wielkości możliwej do realizacji zabudowy. Chodzi o określenie wielkości potencjalnego PUM/GLA w odniesieniu do powierzchni gruntu na jakim inwestycja mogłaby powstać.
Zastosowanie tak zdefiniowanego parametru ma kluczowe znaczenie dla możliwości porównania nieruchomości. Wpisuje się wprost w rynkowe postrzeganie nieruchomości przez inwestorów. Z ich punktu widzenia możliwości inwestycyjne, i w konsekwencji cena odniesiona do potencjału PUM/GLA, są najważniejszym punktem odniesienia dla szacowania opłacalności zakupu.
Czy zatem porównanie cen jednostkowych uzyskiwanych za tego typu nieruchomości (nierzadko na poziomie kilkudziesięciu tysięcy złotych za 1 mkw gruntu) jest zasadne? Zdecydowanie nie. W przypadku kiedy nie ma szerszego oglądu na sytuację i brakuje przełożenia ceny na cenę jednostkową PUM/GLA możliwego do realizacji, wówczas ceny jednostkowe wynikające z powierzchni gruntów nie mają wiele sensu.
Ważna analiza
Tylko przeprowadzenie analizy w odniesieniu do możliwego do realizacji PUM/GLA pozwala na porównanie i niejako znalezienie sensu w szalonych cenach. Trzeba podkreślić, że ceny w tym segmencie rynku nie są wynikiem prostego przemnożenia założonej ceny jednostkowej i metrów kwadratowych gruntu.
Tego typu podejście zasadne jest co najwyżej w gruntach mieszkaniowych jednorodzinnych, na typowych rynkach. W przypadku gruntów szczególnie cennych kalkulacja ceny następuje w oparciu o pozostałościowe szacowanie możliwości i kosztów ewentualnej inwestycji.
Często mamy też do czynienia z paradoksem planistycznym. Zdarza się, że bardziej atrakcyjnymi gruntami są te bez obowiązującego MPZP, który w ocenie inwestorów może ograniczać. Decyzja WZ jest w większym stopniu zależna od subiektywnych analiz i polityki władz miejskich.
Katarzyna Młynarczyk i Magdalena Wiszniewska
ekspertki ds. wycen nieruchomości
Lege Advisors – wycena gruntu inwestycyjnego
