Ciężko jest sprawnie poruszać się po takim nieistniejącym rynku nieruchomości. Można wykorzystać transakcje z rynku krajowego, w mniejszych miejscowościach, z zastosowaniem odpowiednich korekt. Jednak biorąc pod uwagę lokalizację nieruchomości w Warszawie, taka metodologia może zaburzyć wynik wyceny, a wyliczona wartość będzie budzić wiele wątpliwości.
Innym sposobem na realną wycenę rynkową może być wykorzystanie transakcji gruntami położonymi w stolicy o ograniczonym usługowym przeznaczeniu w planie miejscowym. Chodzi też o grunty bez dużych możliwości inwestycyjnych i którym zgodnie z obowiązującym prawem może zostać udzielona bonifikata.
W Polsce bonifikaty mogą być udzielane na różne rodzaje nieruchomości w określonych sytuacjach i z różnych powodów.
Najczęściej udzielają ich gminy przy sprzedaży gruntów mieszkańcom lub inwestorom w celach społecznych, gospodarczych, mieszkaniowych lub strategicznych dla rozwoju regionu.
Kolejnym podejściem do wyceny nieruchomości przeznaczonej pod usługi kultu religijnego może być analiza transakcji gruntami niezabudowanymi położonymi w bezpośrednim sąsiedztwie stolicy.
Dotyczy to gruntów o ograniczonym przeznaczeniu w planie miejscowym, którym może przysługiwać bonifikata. Chodzi o nieruchomości przeznaczone wyłącznie pod usługi kultury lub oświaty, zdrowia, nauki czy sportu.
Analiza wielu transakcji wykazała, że ceny gruntów o ograniczonym przeznaczeniu usługowym na terenie Warszawy i okolic są do siebie zbliżone. Niewielkie różnice w cenach wynikały przede wszystkim z lokalizacji szczegółowej, ekspozycji czy wielkości gruntu.
Udało się więc oszacować wartość problematycznej, kościelnej nieruchomości dzięki podejściu porównawczemu i przy zastosowaniu odpowiednich korekt.
Anna Kowalczyk – Lege Advisors
