Dział Wycen Nieruchomości Lege Advisors nie zawsze wykonuje szacowanie gigantycznych zakładów produkcyjnych, jak Huta Częstochowa lub ST3 Offshore. Często przyjmujemy zlecenia na wyceny niedużych, nietypowych i kłopotliwych prawnie nieruchomości, które wymagają od naszych ekspertów dużego zaangażowania i doświadczenia.
Ale lubimy wyzwania, więc…
Takim niedużym, kłopotliwym i wymagającym zleceniem była wycena nieruchomości o charakterze zagrodowo – komercyjnym (budynek usługowy, stolarnia, tartak). Zlokalizowana ona była w mało atrakcyjnym sąsiedztwie dla tego typu nieruchomości – wśród zabudowy wiejskiej, zagrodowej i jednorodzinnej. Nie był to jednak największy problem tej nieruchomości.
W trakcie badania stanu prawnego okazało się, że:
▪ zabudowania nie posiadają pozwoleń na budowę i na użytkowanie,
▪ kilka budynków znajduje się na gruncie rolnym, bez prawa zabudowy,
▪ nieruchomość w znacznej części zgodnie z planem miejscowym znajduje się na terenie zabudowy zagrodowej, na którym dopuszcza się usługi nieuciążliwe, natomiast działalność, która miała być tak prowadzona posiadała uciążliwy charakter,
▪ budynek o charakterze usługowym jest prawnie budynkiem mieszkalnym (nie zmieniono sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na usługowy),
▪ jeden z budynków przekracza granicę działki,
▪ wstępnie oszacowana wartość rozbiórki zabudowań przekracza wartość działki,
▪ nieznane były koszty legalizacji zabudowań oraz czy taka legalizacja byłaby w ogóle możliwa ze względu na wiele uchybień prawnych na nieruchomości.
Tego typu problemy nie zamykają drogi do rzetelnej wyceny nieruchomości. Wymagają jednak dodatkowych audytów i inwentaryzacji, które zwykle są czasochłonne i kosztowne.
Dominika Kolasińska – Lege Advisors
