Wyceny nieruchomości obejmujących duże funkcjonujące kombinaty przemysłowe starszego typu zdarzają się stosunkowo rzadko, ale kiedy już występują to z całą pewnością należą do grona najciekawszych projektów z jakimi przychodzi się mierzyć rzeczoznawcom majątkowym i towarzyszącym im ekspertom. Nie tylko ze względu na spektakularną skalę i charakterystykę przedmiotu wyceny, ale przede wszystkim jako skomplikowany projekt zawodowy, wielostopniowy proces analityczny i metodologiczny.
Doświadczenie zdobyte przy wycenie kilkunastu dużych zakładów przemysłowych zlokalizowanych na terenie całego kraju, w różnych segmentach rynku przemysłowego pozwala nam podzielić się kilkoma spostrzeżeniami.
Zawsze najważniejsze – cel wyceny i założenia
Z powodzeniem można zaryzykować stwierdzenie, że cel wyceny jest jednym z najważniejszych, o ile nie najważniejszym aspektem, determinującym sposób podejścia do wyceny – określającym i orientującym spojrzenie na nieruchomość, jej możliwości i potencjał. To od niego zależy jaki rodzaj wartości jest określany, w jakim otoczeniu sytuacyjnym znajduje się przedmiot wyceny i wyceniający, a także wszelkie inne aspekty jak m.in. uwarunkowania wyceny, specjalne założenia (lub ich brak), dobór metodologii, sposób postrzegania nieruchomości. Każdorazowo należy odpowiedzieć sobie na wiele pytań związanych z wyceną i z samą nieruchomością – zawsze pod kątem celu dla jakiego jest sporządzana.
Cel wyceny sam sobie implikuje kolejne założenia w wycenie, w tym m.in. decyzję czy widzimy kontynuację działania czy może widzimy już koniec tego sposobu użytkowania. Finalnie właśnie to założenie okazuje się kluczowe dla wartości – to ono decyduje kto rozpatrywany jest jako potencjalny nabywca, w którego buty poniekąd wchodzimy określając wartość rynkową. Nabywca kontynuujący działalność to typowy branżowiec, który generalnie docenia status quo i widzi całość jako dobrą bazę do organizacji swojej produkcji.
Docenia infrastrukturę (nawet jeśli wymaga poprawy), rozumie potrzebę zaplecza składowego czy specyficzne sąsiedztwo, jak i naturalne bariery ochronne. Potencjalnie widzi się sam w tym miejscu i docenia dotychczasowe rozwiązania. Nabywca, który nie będzie kontynuował produkcji to raczej inwestor, który widzi nieruchomość jako sumę jej obiektywnych plusów i minusów, w kontekście jego własnego pomysłu na projekt inwestycyjny. Obie te perspektywy, choć na pozór odległe od siebie, niekoniecznie muszą skutkować skrajnie różnymi wartościami ale ponieważ istnieje taka możliwość, wracamy z wyceną do punktu wyjścia: cel i założenia.
W Lege Advisors doradzaliśmy przy wielu skutecznie przeprowadzonych upadłościach zakładów przemysłowych i wiemy, że dyskontynuacja działania wiąże się z ingerencją syndyka, a więc samo założenie dyskontynuacji wystąpi najczęściej w specyficznych okolicznościach upadłościowych…ale to już temat na inne rozważania. Tutaj skupiamy się na razie na założeniu, że nieruchomości zakładu produkcyjnego wyceniane są jako te właśnie, a nie jako potencjalne osiedla.
Teoria i ideały dalekie od rzeczywistości
Polskie przepisy prawa, ale także międzynarodowe standardy wyceny, dość jasno wskazują metody i narzędzia jakimi mogą posługiwać się rzeczoznawcy. Nic więc prostszego?
W świecie idealnym dostępna jest pełna dokumentacja, możliwe są pełne oględziny nieruchomości, stan prawny nie budzi wątpliwości, wszelkie elementy zagospodarowania są niezbędne i utrzymane w należytym stanie, nie występują ograniczenia funkcjonalne, zagrożenia, ryzyka – a sam rynek jest w pełni rozwinięty, transparentny i niemalże „za płotem”, nie dalej jak wczoraj dokonano transakcji bliźniaczo podobnym zakładem (a najlepiej trzema…). A nawet jeśli nie, mamy pełną wiedzę o warunkach i możliwościach najmu/dzierżawy w identycznym lub bardzo zbliżonym sektorze, uzyskiwanych stopach zwrotu i dysponujemy niezachwianą pewnością, że wyceniany zakład i wszystkie oferowane przezeń powierzchnie spotkają się z entuzjastycznym popytem i zapotrzebowaniem na lokalnym rynku.
Rzeczywistość jest zgoła odmienna i niestety daleka od ideałów. Trzeba liczyć się z tym, że część aspektów pozostanie na pewnym poziomie estymacji czy uogólnienia, co jednak w żadnym razie nie wyklucza możliwości sporządzenia prawidłowej i trafnej wyceny. Nie jest to też niczym niezwykłym – najczęściej właściciel nieruchomości nie posiada inwentaryzacji zabudowy oraz ze względu na wiek części obiektów, rozłożone w czasie ich powstawanie i inne uwarunkowania prawne okresów budowy, część dokumentacji nie jest dostępna i/lub nie zawiera kompletnych danych i informacji o obiekcie.
Niemniej jednak z punktu widzenia wyceny, ale także potencjalnego inwestora, szczegółowe informacje dotyczące powierzchni użytkowej, konstrukcji, wieku mają znaczenie drugorzędne. Szczególnie kiedy rozpatrujemy kilkudziesięcio- lub kilkusethektarowy zakład. Rynek przestrzeni przemysłowych, szczególnie starszego typu, rządzi się swoimi prawami i jest zdecydowanie odmienny względem typowego rynku magazynowego czy produkcyjnego z segmentu premium. Nabywcy kupując takie nieruchomości dostosowują zastane naniesienia do swoich potrzeb poprzez wyburzenia, modernizacje, a częściowo także wykorzystując od razu te, które odpowiadają ich potrzebom. Kluczowa jest zatem ogólna skala i stan obiektu.
Przy takim funkcjonowaniu rynku, naniesienia na gruncie są traktowane bardziej jako jego cecha niż bezpośredni generator wartości, w przeciwieństwie na przykład do typowych powierzchni magazynowych, które można łatwo i z powodzeniem wynająć. Warto również zauważyć, że w obrębie nieruchomości przemysłowych bardzo często występują obiekty, których kategoryzacja funkcjonalna czy obmiar nie są oczywiste. Część obiektów wielokondygnacyjnych, ze względu na swoją specyfikę i pełnione funkcje charakteryzuje się występowaniem kondygnacji ażurowych (np. z kratek wema), pustkami w częściach stropów lub wręcz brakiem całych kondygnacji związanym z koniecznością wpasowania maszyn/urządzeń/instalacji technologicznych, część obiektów opisywana jest jedynie parametrem kubatury.
Brak kompletnych informacji w tym zakresie stawia wyceniających w sytuacji analogicznej do sytuacji potencjalnego inwestora, który, pomimo że tego typu informacji nie uzyska, wciąż będzie w stanie podejmować decyzje i przystąpić do transakcji. Krótko mówiąc, perspektywa potencjalnego inwestora i jego znajomość rynku będzie w najlepszym wypadku tak szeroka jak rzeczoznawcy, który rzetelnie przeprowadził analizę rynku. Podobne niedoskonałości obserwuje się zawsze w przypadku nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego czy rynku najmu przestrzeni przemysłowych.
Co na to rynek?
Jaki jest polski rynek przestrzeni przemysłowych i poprzemysłowych starszego typu? Z całą pewnością ograniczony – siłą rzeczy, duże zakłady nie są przedmiotem codziennego obrotu, jednak jest to rynek rozwinięty zdecydowanie bardziej niż mogłoby się na pierwszy rzut oka wydawać.
Rynek obrotu dużymi zakładami przemysłowymi, ze względu na ograniczony obrót, wymaga rozpatrywania w skali rynku ogólnokrajowego. Lege Advisors analizom poddała obszar całego kraju, na przestrzeni ostatnich kilku lat. Badanie przeprowadzono dla wszystkich 16 województw i większości powiatów w ich obrębie, w oparciu o oficjalne dane o dokonanych transakcjach. Wykorzystano także dostępne bazy danych transakcji na rynku nieruchomości prowadzonych przez podmioty komercyjne.
Przeprowadzona analiza rynku wykazała, że na rynku występują transakcje obiektami przemysłowymi z lat 50.-80. XX w. (ale także starszymi i nowszymi) i dotyczą one nieruchomości zróżnicowanych pod względem stanu technicznego, sposobu zagospodarowania, wielkości oraz aktualnego przeznaczenia terenu. Odnotowano transakcje dotyczące obiektów różnego typu – dotyczyły one sprzedaży majątku zakładów przemysłu hutniczego, maszynowego, kolejowego, budowlanego, komunalnego, chemicznego i innych. Stosunkowo rzadko zdarzała się sprzedaż całego majątku należącego do zakładu/przedsiębiorstwa – dużą część transakcji można było zaliczyć jako sprzedaż pojedynczych aktywów, z różnych powodów niepotrzebnych już właścicielowi. Wiele transakcji dotyczyło obiektów o stosunkowo niewielkiej skali, o powierzchni gruntu nieprzekraczającej 5 ha. Tych o powierzchni większej niż 50 000 m2 (5,0 ha) było zaledwie kilkanaście.
Analizując rynek nieruchomości przemysłowych jako jednostkę referencyjną często przyjmuje się 1 m2 gruntu zabudowanego. W szczególności ze względu na fakt, że postrzeganie nieruchomości przez potencjalnych nabywców/inwestorów odbywa się przez pryzmat przydatności ekonomicznej oraz ogólnej skali nieruchomości i możliwości inwestycyjnych, związanych przede wszystkim z wielkością gruntu. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowym grunt jest ważnym nośnikiem wartości i uwzględnia dodatkowe formy zagospodarowania terenu (oprócz budynków), co czyni go dobrą jednostką porównawczą, zdecydowanie bardziej naturalną i intuicyjną w porównaniach niż np. odniesienie do powierzchni użytkowej budynków. Notowane ceny, w zależności od wielu czynników, kształtują się w szerokim, ale spójnym przedziale od kilkudziesięciu do kilkuset złotych za metr kwadratowy gruntu zabudowanego.
Analiza i ewentualny dobór danych transakcyjnych ma kluczowe znaczenie dla całego procesu. Niezbędne jest możliwie najbardziej szczegółowe poznanie warunków i celu zawartej transakcji, jej stron, a przede wszystkim charakterystyki przedmiotu obrotu.
Szczególnie istotne jest poddanie analizie i ocenie stopnia zainwestowania poszczególnych obiektów, za pośrednictwem wskaźnika intensywności zabudowy, rozumianego jako stosunek powierzchni zabudowy budynków do powierzchni gruntów ogółem. Parametr ten pozwala na dobór nieruchomości o podobnym stopniu zagospodarowania i jednocześnie pozwala ograniczyć wpływ ogólnej skali poszczególnych obiektów – umożliwia porównanie z mniejszymi obiektami o podobnym układzie i udziale powierzchni zabudowanej.
Szczególną jego użyteczność widać w przypadku dużej różnicy powierzchniowej pomiędzy obiektami wycenianymi, a porównawczymi. Należy pamiętać, że zmiany cen jednostkowych w odniesieniu do wielkości gruntu (zatem ogólnej skali obiektów) mają charakter nieliniowy i korekty z tego tytułu dokonują się jedynie do pewnego poziomu. Typowi sprzedający działający na rynku nieruchomości gotowi są akceptować obniżki cen z tytułu dużej powierzchni nieruchomości jedynie do pewnego poziomu.
Z perspektywy potencjalnego inwestora istotna jest ogólna skala obiektu (inwestorzy szukają nieruchomości według własnych potrzeb i możliwości finansowych), a do zdecydowanie najistotniejszych parametrów poszukiwanych nieruchomości należą raczej poziom zainwestowania tj. poziom zagospodarowania, dostępność dodatkowej infrastruktury na gruncie, stan obiektów i ewentualne utrudnienia w zagospodarowaniu aniżeli szczegółowe parametry wielkościowe gruntu jak i zabudowy.
Tak blisko, a jednak tak daleko…
Co najciekawsze i najbardziej istotne dla tego rynku – zbycia dużych zakładów przemysłowych lub obiektów poprzemysłowych na terenie kraju najczęściej dokonują się w ramach obrotu całością przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części – co w przypadku braku wyodrębnienia ceny transakcyjnej dla poszczególnych elementów obrotu czyni je niemożliwymi do wykorzystania w procesie szacowania. Dobrym przykładem jest sprzedaż w kwietniu 2021 roku przedsiębiorstwa Huta Częstochowa – jednego z największych tego typu w Polsce, obejmującego znaczne tereny z zespołem hal produkcyjnych i innych budynków przemysłowych, czy sprzedaż części elektrociepłowni w Koninie wraz z terenami towarzyszącymi.
Choć te zakłady mogłyby stanowić trafny i bardzo użyteczny materiał porównawczy dla innych kombinatów (z punktu widzenia charakterystyki budynków, wielkości, funkcjonalności obiektów), ich wykorzystanie nie jest możliwe ze względu na odmienną formę przeprowadzenia transakcji. Należy wziąć pod uwagę, że to przede wszystkim przepisy prawa polskiego w zakresie wyceny nieruchomości, a nie fakt, że tego typu transakcje nie istnieją lub są skrajnie rzadkie, znacząco ograniczają możliwy do zastosowania materiał porównawczy. Możliwe jest wykorzystanie jedynie transakcji, gdzie wyraźnie wyodrębniono ceny za poszczególne składniki majątkowe (samą nieruchomość, nieruchomość i ruchomości, poszczególne składowe w cenie sprzedaży ZCP i inne konfiguracje).
Innym problemem jest dostępność do danych sprzedaży przedsiębiorstw, udziałów, ZCP itd. – te nie są ewidencjonowane w rejestrach cen nieruchomości udostępnianych rzeczoznawcom, a mało tego – znaczna ich część stanowi tajemnicę handlową.
Porównawczo czy dochodowo
Zgodnie z obowiązującym prawem wyboru stosowanego podejścia i metodologii każdorazowo, indywidualnie dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności uwarunkowania wycenianej nieruchomości, jak i otoczenie rynkowe. Niemniej jednak, to samo prawo nakłada niejako na rzeczoznawców wyjściowo podejście porównawcze, dopiero po wykluczeniu, którego możliwe jest rozważenie innych podejść.
W przypadku kilkudziesięcioletnich zakładów przemysłowych o znacznej skali zastosowanie podejścia porównawczego, w zależności przede wszystkim od celu wyceny, może być uznawane za pewniejsze i bezpieczniejsze. Najważniejszą przesłanką zastosowania podejścia porównawczego jest każdorazowo fakt występowania w obrębie rynku transakcji obrotu nieruchomościami o charakterze zbliżonym do wycenianych. Oczywiście prawie pewnym jest, że w obrębie polskiego rynku nie uda się znaleźć możliwych do wykorzystania danych transakcyjnych dotyczących wielkoskalowych obiektów przemysłowych o wielomilionowych cenach globalnych nie mniej jednak nie wyklucza to zastosowania podejścia porównawczego.
Możliwe jest jednak zapewnienie kryterium podobieństwa poprzez wieloetapowe, dokładne analizy tego co oferuje rynek. Należy również pamiętać, że podobne nie musi równać się identycznemu. Kluczowy jest dobór właściwego segmentu rynku zgodny z charakterystyką przedmiotu wyceny, zidentyfikowanymi możliwościami obrotu, potencjałem nieruchomości i gronem potencjalnych zainteresowanych.
Zastosowanie wyceny w podejściu dochodowym tylko z pozoru brzmi łatwiej. Ono z kolei może być obarczone dużym ryzykiem błędu w zakresie jednostek odniesienia i przyjmowanych założeń. Podejście to stosowane jest głównie w odniesieniu do powierzchni użytkowej obiektów, których powierzchnia jest typowa, popularna i łatwowynajmowalna. Ze względu na skomplikowaną formę, funkcjonalność i charakterystykę zabudowy kombinatów przemysłowych starszego typu i bardzo częsty brak kompletnej dokumentacji powykonawczej i inwentaryzacji bardzo utrudnione (a czasem wręcz niemożliwe) jest określenie potencjalnej wielkości powierzchni najmu.
Trzeba również wziąć pod uwagę osadzenie wyceny w realiach rynkowych – czy tak duża ilość skomplikowanej, trudnej w dostosowaniu powierzchni ma szansę znaleźć potencjalnego najemcę/dzierżawcę w ramach lokalnego rynku. Należy pamiętać, ze rynki lokalne gdzie zlokalizowane są duże zakłady to najczęściej rynki niewielkich miast powiatowych o ograniczonym potencjale inwestycyjnym. Pomimo, że tego typu nieruchomości funkcjonują raczej w skali ogólnopolskiej niż lokalnej – ,,zalanie” lokalnego rynku taką ilością dostępnej przestrzeni skutkowałoby prawdopodobnie bardzo wysokim poziomem pustostanów niemożliwym do sprecyzowania. Tego typu powierzchnie miałyby również bardzo ograniczone grono potencjalnych odbiorców, o ile w ogóle możliwe byłyby do wynajęcia (dotyczy to przestrzeni specjalistycznych).
Nasze doświadczenie wskazuje, że powierzchnie wynajęte w obrębie wielkoskalowych kombinatów przemysłowych mają niewielki lub znikomy wręcz udział w stosunku do powierzchni całej nieruchomości i ograniczają się jedynie do powierzchni najbardziej typowych. Wiele wątpliwości budziłyby również stawki czynszu oraz stopy kapitalizacji, które musiałby uwzględniać oprócz samej powierzchni i jej stanu także dodatkową infrastrukturę w postaci zagospodarowania terenu oraz budowli i urządzeń trwale związanych z gruntem. Tym samym, główne czynniki wpływające na wartość nieruchomości w podejściu dochodowym byłyby obarczone dużą niepewnością, podobnie jak i wynik tak sporządzonej wyceny. Istotnym elementem takich nieruchomości jest również duża powierzchnia gruntu, która również mogłaby sprawiać trudności w ujęciu dochodowym.
Trudne, ale nie niemożliwe
Faktem jest, że obrót jedynie nieruchomymi składnikami majątku kombinatów przemysłowych jest skrajnie rzadki – o ich wartości dla potencjalnego nabywcy stanowi głównie kompleksowość i nierozerwalność z innymi składnikami majątku – szczególnie liniami technologicznymi, maszynami i urządzeniami, ale przede wszystkim perspektywa możliwości kontynuacji działania (przynajmniej w części). Jednocześnie bezsprzeczne jest istnienie rynku obrotu kombinatami przemysłowymi różnych segmentów o różnej skali i stanie, nawet jeśli bezpośredni dowód tego nie objawia się w operacie w postaci materiału porównawczego o oczekiwanej skali i wartości globalnej.
Zgodnie z wiodącymi rozpoznawalnymi na świecie standardami zawodowymi w przypadku ograniczonego rynku (np. z powodu szczególnego charakteru nieruchomości) za rynek można uznać nawet samego obecnego właściciela takiej nieruchomości. Uwzględniając również, że wycena zadanej nieruchomości może być jedynie elementem składowym większej całości, warto dokładnie rozważyć i przeanalizować możliwości, podejścia i sposoby wyceny.
Bez wątpienia wyceny tak skomplikowanych nieruchomości do jakich należą kombinaty przemysłowe starszego typu, zwieńczone sukcesem i spełnieniem podstawowego celu jaki się przed nimi stawia stanowią wyzwanie. Doświadczenie w wielu segmentach rynku, kolejne duże projekty, dokładność i interdyscyplinarny zespół są w tym przypadku nie do przecenienia.
