Eksperci Lege Advisors mieli okazję dokonać wyceny na ogromną skalę. Tym razem ogromną w ujęciu powierzchniowym. Przedmiotem szacowania był portfel wielohektarowych gospodarstw i gruntów rolnych zlokalizowanych na terenie całego kraju. Zadanie wymagające i wykonywane w krótkim czasie. Nie obyło się bez angażowania specjalistycznego zespołu i nieprzeciętnych działań logistycznych.
Wyceny portfelowe charakteryzują się koniecznością wyceny od kilkudziesięciu do nawet kilku-tysięcy nieruchomości niemalże w jednym czasie. Intencją klienta jest w takich przypadkach poznanie wartości majątku na konkretny moment. Nie ma zatem możliwości prowadzenia wycen przez wiele miesięcy, chociażby z powodu zachodzących zmian na rynku.
Wycena nieruchomości rolnych rządzi się swoimi prawami
Wymagana jest więc szybka i precyzyjna odpowiedź. Przygotowanie każdej opinii trwa, należy oprócz konieczności sporządzenia opisu nieruchomości i kalkulacji wartości, wziąć pod uwagę czas jaki potrzebny jest na wizytę na każdej z nieruchomości, a także na pozyskanie niezbędnych dokumentów urzędowych.
Wycena nieruchomości rolnych, choć z pozoru zupełnie zwykła, rządzi się swoimi prawami. Wymaga pewnego rodzaju biegłości i znajomości ogólnej sytuacji oraz nastrojów panujących w wielu segmentach rynku. Dodatkowo, wycena portfelowa wymaga spójności – poszczególne wyceny nie powinny być przeprowadzane w oderwaniu od pozostałych, potrzebne jest szersze spojrzenie.
W przypadku gruntów rolnych nie ma mowy o zbyt daleko idącej generalizacji, uogólnieniu czy uproszczeniu. Wiele może różnić na pozór dwa zwykłe pola, a już w szczególności takie, które mają od kilku do nawet kilkuset hektarów. Rolniczy charakter nieruchomości sprawia, że wartość nieruchomości jest generowana przede wszystkim przez jej potencjał produkcji rolniczej. Oznacza to zatem, że potencjalni nabywcy zwracają szczególną uwagę na tę część gruntu, która umożliwia prowadzenie produkcji roślinnej.
Ważny jest potencjał gruntu rolnego
Istotna jest więc przydatność rolnicza gruntów, ukształtowanie terenu, stopień trudności uprawy, dostępność do nieruchomości, zagrożenie erozją i elementy utrudniające prace polowe (np. linie energetyczne, zakrzaczenia występujące na nieruchomości). Tak jak w przypadku każdej innej wyceny, co już wielokrotnie podkreślaliśmy, tak w przypadku nieruchomości rolnych, niedostrzeżenie ich potencjału może skutkować błędnym oszacowaniem.
Często zdarza się, że przynajmniej część wielohektarowych gruntów może być przeznaczona w zapisach dokumentów planistycznych na cele inne niż stricte rolnicze.
Magdalena Wiszniewska
Lege Advisors
