W wycenach realizowanych przez Legeadvisors często stoimy przed zadaniem oszacowania wartości udziałów w prawie własności nieruchomości. W takim przypadku jedną z najważniejszych czynności jest prawidłowe ustalenie celu, gdyż z niego wynika metodologia wyceny.
Dla wyceny nieruchomości w postępowaniu upadłościowym, zastosowanie mają głównie przepisy art. 1004, art. 1005, art. 1007, art. 1009, art. 1012 i art. 1013 Kodeksu postępowania cywilnego. Jak to robimy? Dokonujemy określenia wartości rynkowej prawa własności całej nieruchomości, a następnie mnożymy ją przez odpowiedni ułamek.
Wycena udziałów w prawie własności nieruchomości w celu określenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu umowy sprzedaży. Zgodnie z wyrokiem II FSK 2005/14 z 2 sierpnia 2016 r., wartość rynkowa udziału w prawie własności nieruchomości nie tylko nie musi być równa części wartości rzeczy odpowiadającej temu udziałowi, ale jak wskazuje doświadczenie życiowe – na ogół nie jest (tzn. jest niższa).
W tym przypadku wartość udziału w prawie własności nieruchomości należy określić na podstawie transakcji, których przedmiotem również były części ułamkowe własności nieruchomości.
Skutkiem ubocznym może być sytuacja, w której w zależności od celu wyceny możemy otrzymać dwie różne wartości rynkowe udziałów w prawie własności nieruchomości. Jak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 sierpnia 2020 r. (sygn. akt I OSK 3563/18), taka sytuacja jest dopuszczalna.
Adrian Borawski – Lege Advisors
