W świecie idealnym przystępując do wyceny biegły powinien zostać wyposażony w pełną wiedzę o przedmiocie opiniowania – powinien mieć szansę zwizytowania nieruchomości i jej oceny na miejscu, powinien zostać poinformowany o wszelkich kwestiach związanych z jej stanem, problemami niewidocznymi gołym okiem. Przede wszystkim jednak powinien otrzymać dostęp do jej pełnej dokumentacji.
Ale jak wiemy, rzeczywistości daleko do ideału. Sytuacje są bardzo różne – zdarza się, że dostępna dokumentacja jest z różnych względów niepełna, zaginęła, czy właściciel/zarządzający zwyczajnie nie chce jej udostępnić. Częściej niż mogłoby się wydawać biegły nie ma również możliwości osobistej wizyty na nieruchomości i oceny jej stanu. W bardzo skrajnych przypadkach mogą zdarzać się próby celowego wprowadzania ekspertów w błąd. Czy jeśli „idealne warunki pracy” zostaną zaburzone, wycena i opiniowanie przestaje mieć sens? Absolutnie nie!
Należy mieć świadomość, że powołany biegły z jednej strony jest doświadczonym ekspertem w swojej dziedzinie i nie da się łatwo zmanipulować, z drugiej – wciąż jest tylko człowiekiem i nie ma możliwości, aby wiedział o przedmiocie wyceny wszystko, niezależnie od jakości dostarczonych mu materiałów. Zdecydowana większość pracy eksperta sprowadza się do poszukiwania informacji i ich oceny – nawet jeśli biegły już na wstępie zostanie wyposażony w dokumenty których potrzebuje, zawsze dokonuje ich sprawdzenia i weryfikacji. Wszystko na podstawie czego dokonuje się wnioskowania, które może mieć wpływ na końcowy wynik opinii, wręcz musi podlegać krytycznej ocenie.
Jeśli natomiast pewnych danych brakuje, podejmowane są próby ich zdobycia. Specyfika zawodu rzeczoznawcy i podejmowanie działań na rzecz sądów pozwala biegłym skorzystać z pomocy właściwych urzędów – współpracujemy w poszukiwaniu danych ewidencyjnych, dokumentacji projektowych, wydanych decyzji, pozwoleń i wielu innych.
Jeśli natomiast dane nie są przekazywane przez zaniechanie stron, sąd może wydać wobec nich odpowiednie zobowiązanie do udostępnienia informacji. Jeśli pomimo podjętych działań, stan wiedzy jest wciąż w pewnym sensie „dziurawy” lub niepełny, a wyczerpano racjonalne metody jego uzupełnienia, stosuje się założenia specjalne, przyjmuje stan zgodnie z oświadczeniem Stron lub zakłada się najczęściej występującą sytuację na rynku.
Tak jest w przypadku np. braku możliwości przeprowadzenia oględzin lokalu mieszkalnego, którego standard wykończenia musi zostać określony. Bazując na doświadczeniu zawodowym, wiedzy eksperckiej i dostępnych danych, biegły każdorazowo stara się dostarczyć możliwie najdokładniejsze i wiarygodne opracowanie na potrzeby sądu. W razie jakichkolwiek wątpliwości, każdorazowo wyraźnie zaznaczane są one w treści opinii.
Magdalena Wiszniewska-Dwojak | Lege Advisors
