Wszyscy chcielibyśmy wyceniać nieruchomości w świecie idealnym. Zdarzy się jednak prędzej czy później, że na drodze rzeczoznawcy majątkowego pojawia się nieruchomość z ponadstandardowymi problemami. Dla ekspertów Lege Advisors to codzienność.
W ostatnim czasie przygotowywaliśmy kolejną tego typu „problemową” wycenę. Była ona realizowana na potrzeby wniosku o zatwierdzenie warunków sprzedaży składnika stanowiącego znaczną część przedsiębiorstwa, zgodnie z treścią art. 56a ust. 3 Ustawy z dnia 23.02.2003 r. Prawo upadłościowe (Pre–pack).
Rozpoznanie i szczegółowa analiza nieprawidłowości
Niezależnie od stopnia skomplikowania problemów związanych z nieruchomością, absolutnie kluczowe jest rozpoznanie i szczegółowa analiza nieprawidłowości, z jakimi mamy do czynienia. Często są to kwestie formalno-prawne obejmujące np.: warunki nabycia/zbycia nieruchomości, ważność tytułu prawnego do nieruchomości i wynikające z nich możliwości dalszego obrotu.
Problematyczne bywają również nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej. Problemy pojawiają się również często w związku z tkanką budowlaną znajdującą się na nieruchomości – szczególnie jeśli mamy do czynienia z szeroko rozumianą samowolą budowlaną. Obiekty wzniesione w ten sposób nie dość, że same w sobie nie są legalne, to mogą nieść znaczące zagrożenia dla zdrowia i życia użytkowników.
Samowole budowlane
Samowole budowlane z założenia powstają z wyłączeniem kontroli właściwych urzędów – bez niezbędnej dokumentacji i nadzoru budowlanego. Często więc nie spełniają nawet podstawowych wymagań techniczno-funkcjonalnych. Problemy z widmem niemałych kosztów pojawiają się również wtedy, kiedy na nieruchomości wykryte zostaną zanieczyszczenia konieczne do usunięcia. Mnogość kwestii, jakie mogą zostać „odkryte” w toku wyceny czy poprzedzających ją analiz, jest wręcz nieskończona. I zazwyczaj wiąże się z poważnymi kosztami dla właściciela lub potencjalnego inwestora.
Analiza Due Diligence
Wiedząc lub przeczuwając, że jako właściciele lub potencjalni nabywcy mamy do czynienia z nieruchomością z problemami, warto wykonać szczegółową analizę Due Diligence. Zaangażowanie ekspertów z wielu różnych dziedzin pozwoli na rzetelną i obiektywną ocenę stanu nieruchomości, stopnia skomplikowania kwestii problemowych i oszacowania związanego z nimi ryzyka. Sam rzeczoznawca, we współpracy z ekspertami i po zapoznaniu z dokumentacją/kosztorysami (np. legalizacji, usunięcia nieprawidłowości technicznych, itp.), jest w stanie znaleźć adekwatne środki i narzędzia dla uwzględnienia tych kwestii w wartości.
Magdalena Wiszniewska
Lege Advisors
