Zużycie techniczne to inaczej zużycie fizyczne wynikające z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych oraz prowadzonej gospodarki remontowej obiektu. Jest ono wynikiem zużycia poszczególnych jego elementów konstrukcyjnych, wykończeniowych i instalacji.
Przy ocenie zużycia technicznego obiektu należy uwzględnić takie czynniki wpływające bezpośrednio na stan poszczególnych elementów jak: ruchy gruntów i osiadanie, szkody górnicze, poziom wód gruntowych, wstrząsy i drgania, odkształcenia termiczne, agresywne działanie pyłów i związków chemicznych, itp. Miarą zużycia technicznego obiektu budowlanego jest stopień zużycia technicznego, jest on wyrażany procentowo i stanowi jeden ze wskaźników wartości odtworzeniowej obiektu.
Skutki zużycia technicznego (fizycznego) obiektu mogą zostać zniwelowane poprzez prawidłową gospodarkę remontową oraz przeprowadzenie remontu generalnego. Najbardziej popularne metody wyznaczenia stopnia zużycia technicznego to metoda oceny wizualnej oraz metody czasowe.
Metody wyznaczenia stopnia zużycia
- Metoda oceny wizualnej to najczęściej praktykowana i najdokładniejsza metoda, wykonywana jest na podstawie zewnętrznych oględzin elementów, w powiązaniu z wiekiem trwałości i eksploatacji budynku. Polega ona na ustaleniu średnioważonego stopnia zużycia technicznego obiektu w oparciu o cząstkowe oszacowanie stopnia zużycia każdego z jego elementów składowych. Przy posługiwaniu się tą metodą należy ustalić wielkość udziału poszczególnego elementu w całości obiektu, który przyjmuje się w procentach.
- Metody czasowe to metody, które opierają się na założeniu, że zużycie techniczne narasta w czasie oraz zależy od jakości utrzymania obiektu, bieżącej konserwacji, okresowych remontów, napraw i wymiany elementów. Określenie stopnia zużycia technicznego w tej metodzie dokonuje się na podstawie wieku obiektu wyrażonego w latach (t) oraz przewidywanego okresu trwałości w latach (T). Metodami czasowymi można określić stopień zużycia obiektów budowlanych, w których prowadzona była: zła, średnia (prawidłowa), bardzo dobra i ponadprzeciętna gospodarka remontowa. Metody czasowe to: metoda liniowa Rossa stosowana dla budynków źle utrzymanych, metoda nieliniowa dla budynków normalnie utrzymanych, regularnie remontowanych oraz metoda paraboliczna dla budynków starannie utrzymanych.
Anna Kowalczyk – Lege Advisors
