Związek środka technicznego z nieruchomością: czy możemy go wycenić jako ruchomość, czy związek jest trwały i zostanie wyceniony z nieruchomością. Kierujemy się tutaj kryterium zachowania istoty działania lub kryterium demontażu.
Trwały związek środka technicznego z nieruchomością powoduje, że dany środek techniczny powinien być wyceniony razem z nieruchomością i być traktowany jako jej część. Przykładem może być opinia dotycząca podmiotu z branży hotelarskiej wykonana przez ekspertów Lege Advisors. Wycena ruchomości hotelowych na pierwszy rzut oka wydaje się sprawą prostą. Zleceniodawca najczęściej rozpatruje wyposażenie hotelu przez pryzmat otrzymanego z księgowości zestawienia środków trwałych.
Kiedy przystąpiliśmy do działań przygotowawczych sprawa zaczęła się komplikować. Wyceniający poddał otrzymane zestawienia szczegółowej analizie przed wizytą u klienta. Przeprowadzona analiza oraz oględziny ruchomości wskazują, że niektóre pozycje z zestawienia środków trwałych, które zostały zlecone do wyceny, są faktycznie elementami trwale związanymi z nieruchomością.
Na tym etapie, wyceniający musi określić dodatkowe ustalenia oraz wyjaśnić dlaczego dana pozycja nie zostaje objęta opinią o wartości ruchomości.
W przedmiotowym przypadku wycenianiu miał podlegać np. dźwig osobowy (zaliczony w środkach trwałych do grupy 6 – „urządzenia techniczne”) oraz elementy obsługujące „część mokrą” hotelu – basen oraz SPA (zaliczony w środkach trwałych do grupy 8 – „narzędzia, przyrządy, ruchomości i wyposażenie, gdzie indziej niesklasyfikowane”).
Kierując się kryterium zachowania istoty działania „jeśli wymontowanie środka technicznego z nieruchomości powoduje, że bez niego nieruchomość traci swe przeznaczenie lub traci swą podstawową funkcję, decydującą o istocie działania całości to związek tego środka technicznego z nieruchomością można nazwać stałym”, oraz…
Kryterium demontażu „jeśli środek techniczny nie może być zdemontowany bez istotnego naruszenia jego substancji lub nieruchomości, z którą jest związany, ewentualnie jego istotnych elementów pomocniczych, to taki związek jest związkiem stałym”. Z tego względu przygotowana przez nas opinia nie obejmowała takich elementów jak: dźwigi osobowe, system chlorowania i pompownia basenu oraz instalacje wentylacyjne związane z częścią mokrą i SPA hotelu.
Tomasz Jagiełło – ekspert ds. ruchomości
Lege Advisors
