Nieruchomości komercyjne na mniejszych rynkach
Przystępując do wyceny nieruchomości komercyjnych zlokalizowanych w dużych miastach, takich jak Warszawa, Gdańsk, czy Kraków, możemy korzystać z wielu dostępnych analiz rynkowych wykonanych na dużej ilości aktualnych danych. Z częstotliwością roczną, czy nawet kwartalną, udostępniane są analizy różnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych. Pokazują one dane o popycie i podaży, wiadomości o największych czy najnowszych projektach, wskaźniki pustostanów, ilość wolnej przestrzeni, zakres czynszów, czy wolumen transakcji netto/brutto. Dane te podane są dla największych polskich miast regionalnych i są one pomocne przy przeprowadzaniu analiz i wycen nieruchomości komercyjnych na tych dużych rynkach.
Dopóki analizowana nieruchomość znajduje się w dużej aglomeracji, to łatwo o informacje rynkowe. Problem zaczyna się, gdy przedmiotowa nieruchomość komercyjna znajduje się w mniejszym mieście, które nie jest brane pod uwagę we wspomnianych wcześniej analizach. A takie trafiają do nas dość często. Brak analiz spowodowany jest w dużej mierze utrudnionym dostępem do danych. Pomimo zauważalnego rozwoju rynku komercyjnego w mniejszych miastach, wciąż niewiele jest zawieranych tam transakcji, zwłaszcza w segmencie biurowym czy magazynowym. Wykonanie analizy rynku nieruchomości komercyjnych w takich lokalizacjach jest zatem znacznie utrudnione.
W jaki sposób dokonać właściwej analizy rynku, gdy lokalnie brakuje na nim transakcji nieruchomościami podobnymi?
Nieruchomości podobne to, zgodnie z przepisami prawa, nieruchomości porównywalne do wycenianej pod względem stanu prawnego, przeznaczenia, lokalizacji, sposobu korzystania, powierzchni i innych cech wpływających na cenę. W rzeczywistości, przy analizie rynku nieruchomości komercyjnych w mniejszych miastach, lokalny rynek okazuje się niewystarczający. Nie znajdujemy na nim wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami podobnymi. W takich sytuacjach dopuszczalne jest rozszerzenie obszaru rynku, jak i wydłużenie okresu badania transakcji.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości wydłużenie okresu badania transakcji powyżej dwóch lat od daty wyceny wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. Powód jest prosty, im starsze transakcje tym mniej dokładnie pokazują aktualne realia rynkowe.
W przypadku rozszerzenia obszaru rynku to samo Rozporządzenie §3 ust. 3 mówi, że do określenia wartości nieruchomości, która ze względy na jej szczególne cechy i rodzaj nie jest przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w sytuacji braku stawek czynszu na tym rynku oraz gdy liczba transakcji nieruchomościami podobnymi albo ich stawek czynszu jest niewystarczająca, można przyjąć ceny transakcyjne czy stawki czynszu za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku, a w niektórych przypadkach nawet na zagranicznym rynku ($3.4). W rozporządzeniu podkreślone jest, aby w takim wypadku obszar analizowanego rynku nieruchomości odzwierciedlał podobieństwo społeczno-gospodarcze wpływające na poziom cen a obszar ten nie musi odpowiadać podziałowi administracyjnemu (§3 ust. 5 i ust. 6).
W przypadku braku wystarczających danych dotyczących nieruchomości komercyjnych na lokalnym rynku, możliwe jest zatem rozszerzenie analizy na rynki równoległe. Nie oznacza to, że należy szukać transakcji nieruchomościami podobnymi w najbliższym mieście czy na obszarze tej samej gminy. Dobierając rynki równoległe należy kierować się podobieństwem społeczno-gospodarczym, czyli np. wielkością miasta, liczbą ludności czy danymi takimi jak poziom bezrobocia, PKB na mieszkańca, średnie wynagrodzenie. Oczywiście nie da się tu uniknąć pewnych różnic, dlatego danych z rynku równoległego nie należy przyjmować wprost, ale rozpatrywać je we właściwym kontekście.
Przykładem takiej analizy rynku nieruchomości komercyjnych w mniejszym mieście jest analiza przeprowadzona na potrzeby wyceny lokalu użytkowego o funkcji biurowej i powierzchni powyżej 1.000 m2 położonego na obszarze miasta Krosna w województwie podkarpackim. Lokal znajdował się w dobrej lokalizacji, był w dość dobrym stanie technicznym oraz posiadał dodatkowe powierzchnie (garaż, piwnica). Krosno to miasto, które zamieszkuje około 44 tysiące mieszkańców. Jest to średniej wielkości miasto, ale transakcje podobnymi lokalami o tak dużej powierzchni i dobrym standardzie na lokalnym rynku nie wystąpiły. Sytuacja wymagała rozszerzenia rynku na inne miasta województwa podkarpackiego. Pomimo, że Rzeszów znajduje się bliżej Krosna niż np. Przemyśl czy Tarnobrzeg to wielkościowo, ekonomiczne oraz społecznie nie przypomina Krosna. Odwrotnie jest w przypadku dwóch wspomnianych miast, które znacznie bardziej przypominają rynek nieruchomości komercyjnych w Krośnie. Dokonano zatem rozszerzenia analizy rynku na te dwa miasta.
Analiza oraz wycena nieruchomości komercyjnych na małych rynkach wymaga dokładności i cierpliwości. W przypadku małej ilości danych każda dostępna transakcja musi być przez rzeczoznawcę dokładnie przeanalizowana, aby mieć absolutną pewność, że spełnia ona wymogi podobieństwa i że nie wystąpiły żadne specjalne warunki jej zawarcia. Analizując małe rynki, obszar analiz nierzadko wymaga rozszerzenia, a okres badania wydłużenia. Istotne jest, aby przy wycenie nieruchomości pozostać elastycznym. Mała liczba transakcji nie świadczy o tym, że rynek nie istnieje, trzeba tylko lepiej go poszukać.
Zuzanna Hrycuniak
