Rynek nieruchomości w Polsce cechuje obecnie duża niepewność. W tym momencie ciężko określić jak głębokie skutki przyniesie panująca epidemia COVID-19. Aktualnie najbardziej dotkniętym sektorem rynku nieruchomości są handel i usługi. Nowe prawo związane z pandemią nie dla wszystkich z tego sektora jest łaskawe. Konieczne będzie bezpośrednie wsparcie ze strony Państwa – uważają eksperci firmy doradczej Lege Advisors.
Zgodnie z wprowadzonym 13.03.2020 r. rozporządzeniem Ministra Zdrowia o stanie zagrożenia epidemicznego na terenie Polski, odwołano imprezy masowe, targi, wystawy, ograniczono działalność lokali gastronomicznych. Dodatkowo w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wprowadzono ograniczenia w działalności najemcom, którzy handlują: wyrobami tekstylnymi, odzieżowymi, obuwiem, meblami, sprzętem oświetleniowym, sprzętem radiowo-telewizyjnym, sprzętem gospodarstwa domowego oraz artykułami piśmiennymi i księgarskimi.
– Przepis ten doprowadził do wielu nieporozumień. Część najemców nie widziało czy ich punkty powinny zostać otwarte. Wiele firm nieobjętych tym prawem, jak np. sklepy jubilerskie czy perfumerie, zamykało punkty w obawie o zdrowie swoich pracowników. Z drugiej strony zdarzały się przypadki wynajmujących, którzy pisemnie wzywali najemców do otwarcia sklepów. – mówi Katarzyna Młynarczyk z firmy doradczej Lege Advisors.
W odpowiedzi na to Minister Zdrowia wprowadził nowe rozporządzenie. Zgodnie z nim od soboty 21 marca, do odwołania, sklepy w centrach handlowych o powierzchni ponad 2 tys. metrów kw. zostały zamknięte. Nie objęło to placówek z żywnością, produktami kosmetycznymi, artykułami toaletowymi, środkami czystości, produktami leczniczymi, wyrobami medycznymi, gazetami, artykułami budowlanymi, artykułami dla zwierząt domowych i stacji paliw.
31 marca poprzez ustawę wprowadzono mechanizm wygaszenia wzajemnych zobowiązań wynikających z umów najmów na czas zakazu działalności. Oznacza to, iż żadna ze stron nie może oczekiwać od siebie świadczeń, takich jak zapłata za czynsz, opłaty eksploatacyjne czy np. udostępnienie lokalu. Po ustaniu epidemii najemca będzie zobowiązany do złożenia oferty galerii, tak jak wynikało to ze starej umowy, jednak na okres dłuższy o 6 miesięcy. W przeciwnym wypadku najemca zobowiązany będzie do wstecznego uregulowania czynszu (wraz z innymi należnymi opłatami) należnego za okres zakazu prowadzenia działalności.
– Zapisy specustawy również doprowadziły do kontrowersji – pomocą nie zostali objęci najemcy, których powyższy zakaz nie dotyczy. Wielu z nich zmuszonych było zamknąć punkty ze względu na brak klientów – jak np. sklepy w opustoszałych biurowcach. Ustawa nie wzięła też pod uwagę wynajmujących, którzy działają poza galeriami. – podkreśla Tomasz Chmielik z firmy doradczej Lege Advisors.
W wypadku wygaśnięcia umów najmu właściciele centrów handlowych stracili większość dochodów, przy jednoczesnym zwiększeniu kosztów obsługi nieruchomości. Całość opłat eksploatacyjnych, dotychczas pokrywanych przez najemców – koszt ochrony, mediów, zarządzania – spadła na barki wynajmujących. W wynajmowanych lokalach pozostały towary. Konieczna jest stała ochrona oraz utrzymanie odpowiedniej temperatury, by produkty nie zostały skradzione lub zniszczone.
– Trzeba wspomnieć, że większość galerii handlowych finansowana jest z kredytów. Brak dochodu, dodatkowe opłaty w celu utrzymania nieruchomości oraz stałe koszty kredytu, mogą doprowadzić do utraty płynności finansowej właścicieli oraz w skrajnych przypadkach do upadłości. – tłumaczy Katarzyna Młynarczyk z firmy doradczej Lege Advisors.
Należy podkreślić, że właściciele, operatorzy i banki wspólnie poszukują kompromisowych rozwiązań, takich jak obniżki, odroczenia opłat, zawieszenia płatności kredytów i nowe linie kredytowe. To może jednak nie wystarczyć i prawdopodobnie konieczne będzie wsparcie instytucji rządowych lub nowe przepisy prawne ułatwiające wyjście z tej patowej sytuacji.
Dział Analiz i Opinii Lege Advisors
