Badając rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budowę nowoczesnych centrów danych można zaobserwować nie tylko rosnącą skalę planowanych obiektów, ale także coraz większe ich rozproszenie terytorialne. Już nie tylko Warszawa i jej bliskie okolice, wielkoskalowe data center powstają także w innych regionach Polski. Ponadto, warto zwrócić uwagę na inwestycje o łączonych funkcjach, w których data center jest tylko jednym z elementów, a towarzyszą mu także obiekty o funkcji magazynowej czy usługowej.
Nowoczesne centra danych to specjalistyczne obiekty przystosowywane do przechowywania i utrzymywania urządzeń informatycznych, przede wszystkim serwerów i infrastruktury sieciowej. Z uwagi na swoje przeznaczenie, budynki data center muszą być odpowiednio zaprojektowane i wyposażone w szereg systemów i instalacji, zapewniających bezpieczeństwo danych i ciągłość funkcjonowania. Należą do nich przede wszystkim systemy ochrony fizycznej, jak monitoring czy kontrola dostępu, a także ochrona przeciwpożarowa i systemy awaryjnego zasilania. Dla obiektów tego typu ważne jest także zachowanie odpowiednich warunków fizycznych (temperatury, wilgotności) oraz stabilnego przyłącza telekomunikacyjnego.
Sercem obiektów typu data center jest tzw. „white space”, czyli przestrzeń zajmowana przez szafy serwerowe. Ponadto, wyposażone są one często także w zaplecze biurowe i pomieszczenia techniczne, w których mieszczą się urządzenia odpowiedzialne m.in. za chłodzenie czy wentylację obiektu.
Data center – gdzie budować?
Specyfika obiektów data center sprawia, że poszukiwanie odpowiedniego gruntu pod lokalizację inwestycji tego typu, stanowi wyzwanie. Podobnie, jak w innych segmentach rynku, kluczowa jest lokalizacja, która jednak w tym przypadku rozpatrywana jest w inny sposób. Data center charakteryzują się ogromnym zapotrzebowaniem na energię elektryczną – zwłaszcza budynki o dużej skali. Energia potrzebna jest nie tylko do utrzymywania urządzeń, duży udział w jej całkowitym zużyciu mają systemy chłodzenia i wentylacji, zapewniające odpowiednie warunki temperaturowe i zapobiegające przegrzewaniu się urządzeń. Do chłodzenia najczęściej używana jest woda, stąd obiekty typu data center wymagają także dostępu do wód gruntowych.
Dostępność dużej mocy przyłączeniowej, oferowanej przez dostawcę energii, jest zatem jednym z kluczowych czynników decydujących o lokalizacji obiektów typu data center. Do innych należą także korzystne uwarunkowania planistyczne oraz dogodne położenie komunikacyjne. Ważna jest również powierzchnia działki. Rosnąca skala inwestycji przekłada się także na rosnącą powierzchnię działek nabywanych pod centra danych. Zwykle są to grunty o powierzchni 2-5 ha, ale zdarzają się także transakcje gruntami pod data center o powierzchni powyżej 10 ha. Duża działka daje nie tylko swobodę realizacji inwestycji i ewentualną przestrzeń na rozwój, ale pozwala także na odizolowanie obiektu od zabudowań sąsiednich. Dodatkowo, warto zwrócić uwagę, że działki pod data center powinny mieć także korzystne parametry fizyczne i nie znajdować się na terenach zalewowych.
Rynek w fazie rozwoju
Centra danych to jeden z najdynamiczniej rozwijających się sektorów rynku nieruchomości w Polsce. Popularność tych inwestycji wynika z wciąż relatywnie niskich kosztów zakupu gruntów i budowy w porównaniu z innymi krajami europejskimi, a także z wysokiej dostępności specjalistów IT. Umiarkowany klimat Polski jest również korzystny, ponieważ znaczna część energii zużywanej przez centra danych jest wykorzystywana do chłodzenia. Dodatkowo, stale rośnie zapotrzebowanie na dane, napędzane rozwojem sztucznej inteligencji.
Główne rynki europejskie (np. Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin) zbliżają się już do maksymalnego wykorzystania swoich systemów energetycznych i borykają się z ograniczeniami planistycznymi. W Polsce wciąż mamy przestrzeń do rozwoju nowoczesnych centrów danych. Według raportu Polish Data Center Association, w pierwszym kwartale 2025 roku centra danych w Polsce dysponowały łączną mocą IT na poziomie 198 MW, podczas gdy 26 MW było w budowie, 225 MW było już zarezerwowane, a 51 MW było na wczesnym etapie planowania.
Centra danych powstawały w Polsce od początku nowego millenium i na przestrzeni ostatnich dwóch dekad stopniowo rosła skala budowanych obiektów. Jeszcze kilkanaście lat temu w naszym kraju powstawały obiekty o stosunkowo niewielkiej mocy IT – 5-15 MW, jak dwa data center Polcomu zlokalizowane w Skawinie (15 MW) i Alwerni (8-MW), a oddane do użytku odpowiednio w 2011 i 2015 r. Na tym tle swoistym wydarzeniem było oddanie do użytku wielkoskalowej serwerowni beyond.pl w Poznaniu o mocy 42 MW, także w 2015 r, powstałej w wyniku przebudowy istniejącego budynku biurowego na działce o powierzchni około 1,8 ha.
Warszawa pozostaje niekwestionowanym centrum polskiego rynku centrów danych, odpowiadając za 74% dostępnej mocy i 70% całkowitej powierzchni komercyjnej kolokacji i hostingu. Kolejne co do wielkości rynki, Kraków i Poznań, stanowią odpowiednio zaledwie 8% i 6,5% rynku.
Do największych inwestycji typu data center w Polsce w ostatnich latach należy z pewnością kompleks centrum danych Atman wybudowany w Duchnicach, w gminie Ożarów Mazowiecki pod Warszawą o docelowej mocy IT – 43 MW, na działce o powierzchni blisko 6 ha. W zeszłym roku oddano do użytkowania pierwszy z trzech etapów inwestycji – budynek o powierzchni IT 6 324 m² oraz mocy 14,4 MW. Na uwagę zasługuje także inwestycja realizowana przez Vantage na terenie nabytym od Huty Warszawa o powierzchni 3,7 ha. Kompleks, docelowo będzie składał się z dwóch budynków o łącznej mocy IT – 48 MW. Na ten moment oddany do użytkowania został pierwszy z budynków (8 MW mocy IT).
Nie tylko Warszawa
Dominacja Warszawy i aglomeracji warszawskiej w segmencie data center powoli ustępuje na rzecz innych lokalizacji cechujących się większą dostępnością gruntów i niższymi kosztami budowy, przy zachowaniu korzystnego położenia komunikacyjnego i dostępności infrastruktury energetycznej. W lutym 2025 roku 1911 Data Centres nabyło grunt przeznaczony pod centrum danych o powierzchni 3,7 ha, położony w Wałbrzychu. Na nieruchomości planowana jest budowa data center o mocy IT – 46 MW. Koszt budowy Wałbrzyskiego Centrum Danych wyniesie ok. 2 mld złotych.
Także Bielsko-Biała wzbogaci się o data center w najbliższych latach – na terenach pofabrycznych o zakładach FCA Poland i Powertrain, DL Invest wybuduje park przemysłowo-technologiczny, w ramach którego ma powstać data center o mocy IT – 50 MW. To jeden z przykładów inwestycji o łączonej funkcji, w której data center jest obiektem towarzyszącym dla budynków o funkcji produkcyjnej czy logistycznej.
Prognozy ekspertów PMR wskazują, że moc centrów danych w Polsce potroi się w ciągu najbliższych sześciu lat, przy dynamicznym scenariuszu inwestycyjnym, przekraczając nawet 600 MW do końca 2030 roku. Polskie Sieci Energetyczne, uwzględniły rozwój centrów danych w swoim planowaniu rozwoju infrastruktury i przydzieliły moc w wysokości 1200 MW na rozwój centrów danych do 2034 roku.
Skala obiektów rośnie
W ostatnim czasie pojawiły się informacje o kolejnych wielkoskalowych inwestycjach data center, która mają być realizowane w Polsce. W lipcu 2025 r. Switch Datacenters nabyło grunt o powierzchni blisko 5 ha, w Morach, w gminie Ożarów Mazowiecki. Na działce planowana jest budowa centrum danych o mocy 100 MW. Osiągnięcie granicy 100 MW może robić wrażenie, ale już teraz planowane są kolejne inwestycje o znacznie większej skali. W Domiechowicach pod Bełchatowem ma powstać data center o mocy IT – bagatela – 500 MW. Inwestycja Hyperscale Data Center będzie realizowana na gruncie o powierzchni 50 ha i ma stanowić największy obiekt tego typu w tej części Europy.
To jednak nie koniec wyścigu po największe data center w Polsce. W ostatnich dniach spółka WBS Power poinformowała o swoich planach budowy wielkoskalowych centrów danych w Polsce. Pierwszy z ich projektów – Baltic Data Center Campus w gminie Choczewo na Pomorzu ma być realizowany w czterech etapach po 800 MW każdy. Łącznie ma zatem osiągnąć 3 200 MW mocy IT, co stanowi 16-krotność mocy obecnie istniejącej infrastruktury DC w Polsce.
Duże zainteresowanie inwestorów i rosnąca skala realizowanych projektów pokazują, że rynek data center w Polsce jest w fazie intensywnego wzrostu. Przy obecnym tempie rozwoju sztucznej inteligencji i rosnącym zapotrzebowaniu na przechowanie i przetwarzanie danych, ten boom szybko się nie skończy. Jedno jest pewne, jest to bardzo ciekawy segment rynku do analizowania, zarówno z perspektywy nabywania gruntów jak i realizowanych inwestycji.
Magdalena Pudło
