Chociaż istnieją pewne różnice w stosowaniu i nomenklaturze, w rzeczywistości istnieją tylko trzy podstawowe podejścia do wyceny:
- rynkowe (porównawcze lub dochodowe);
- kosztowe (odtworzeniowe);
- dochodowe;
oraz w uzasadnionych przypadkach dodatkowe – mieszane (stanowiące połączenie metod rynkowych i kosztowych).
Skupmy się jednak na jednym z możliwych do zastosowania podejściu – podejściu rynkowym, które we wskazanych standardach, definiowane jest w następujący sposób:
TEGOVA – Rzeczoznawca stosuje podejście rynkowe do wskazania wartości poprzez analizę ostatniej sprzedaży lub ceny wywoławcze obiektu (Plant, Machinery, Equipment), które są podobne do przedmiotowego PME. Jeżeli obiekty porównywalne nie są dokładnie takie same jak wyceniany przedmiot PME, ich cena sprzedaży lub cena wywoławcza jest dostosowywana do cech wycenianego PME.
ASA – Jest to jedno z trzech uznanych podejść stosowanych w analizie wyceny w celu wskazania najbardziej prawdopodobnej ceny sprzedaży mienia (znanej również jako podejście rynkowe). Podejście to obejmuje porównanie porównywalnych niedawnych sprzedaży (lub ofert) podobnych aktywów do przedmiotu wyceny. Jeśli porównywalne transakcje sprzedaży nie są dokładnie takie same jak przedmiot transakcji, należy dokonać korekt ceny porównywalnych transakcji sprzedaży (lub ofert), aby porównywalne transakcje odzwierciedlały przedmiotowy obiekt. Korekty mogą być zarówno w górę, jak i w dół w celu oszacowania, za jaką cenę porównywalna nieruchomość zostałaby sprzedana, gdyby miała takie same cechy jak przedmiot transakcji.
Standardy ASA wskazują również, że zastosowanie podejścia rynkowego i metody porównawczej jest wyborem o wiele trudniejszym aniżeli podejście kosztowe z zastosowanie współczynników utraty wartości.
Ze wskazanym twierdzeniem zgadzamy się w 100%. Przeprowadzenie procesu szacowania wartości w takim podejściu jest procesem bardzo złożonym i czasochłonnym.
Zgodnie z przytoczonymi wyżej standardami, wyceniający rozważyć powinien wszystkie trzy podejścia zanim wybierze jedno, które najlepiej pasuje do danego opracowania. Rozpatrując przykład przedsiębiorstwa produkcyjnego wiemy, że posiada ono zarówno przedmioty drobne, popularne z kategorii wyposażenia biurowego jak komputery, drukarki, serwery czy biurka, jak i obiekty charakterystyczne dla branży tj. maszyny specjalistyczne oraz linie produkcyjne.
Posiadane odpowiednio szerokie dane księgowe (uzyskane od Klienta), mogą kierować nas w stronę podejścia kosztowego tj. deprecjację wartości początkowych. Tym bardziej jeśli ewidencja rozpatrywanego majątku zawiera np. kilka tysięcy pozycji.
W tym punkcie wyceniający ma dylemat. W celu wskazania odpowiedniej i najlepszej metody musi dokonać wyboru. Jednak, żeby to zrobić musi przeprowadzić szeroką analizę rynku wtórnego i potwierdzić np. że odpowiednio szeroki rynek nie występuje (i przejść do podejścia kosztowego) lub benchmark rynkowy okazuje się na tyle szeroki i dostępny, że możliwe i stosowne będzie zastosowanie podejścia rynkowego dla wszystkich obiektów.
Wyceniający zobowiązany jest do przeprowadzenia analizy rynku, która pozwoli na w pełni świadomą decyzję, co oznacza, że musi dokonać analizy rynku dla kilku tysięcy pozycji. Najczęściej wymaga to ogromnego nakładu pracy i zaangażowania całego zespołu analityków, którzy pozycja po pozycji przeszukają wszelkie dostępne portale internetowe, strony ofertowe oraz skontaktują się z pośrednikami obracającymi majątkiem podobnym w celu uzyskania informacji o cenach. Informacja o cenie zbycia dla tych kilku tysięcy różnych pozycji zbuduje odpowiednio szeroką bazę danych, która stanowić będzie podstawę dla dalszych obliczeń.
W naszym przypadku, przyjmując zlecenie zawsze rozpoczynamy od takiego podejścia. Kiedy przedmiot wyceny obejmuje kilka, kilkanaście tysięcy pozycji, do analizy rynku zaangażowany zostaje cały, wieloosobowy zespół, którego zadaniem jest weryfikacja rynku wtórnego. Korzystamy również z własnej bazy danych, która jest cały czas rozwijana i powiększana o aktualne dane.
Kolejny krok to analiza zdobytego benchmarku rynkowego. Każdy z obiektów należy odnieść / porównać z pozycją wycenianą biorąc pod uwagę m.in. markę, model, stan ogólny i sprawność, rok produkcji, ilość przepracowanych godzin/cykli, resurs. Porównanie pozwala na określenie i zastosowanie (jeśli jest to potrzebne) odpowiednich współczynników korygujących, poprzez które „zauważamy” różnice.
Przeprowadzenie opisanej „mrówczej pracy” doprowadza wyceniającego do clue tworzonej opinii tj. do obliczenia wartości całego wycenianego majątku. Wartość portfela ruchomości określona w podejściu rynkowym jest zatem finalnie średnią arytmetyczną skorygowanych cen rynkowych (ofert) dla obiektów podobnych i stanowi wartość rynkową w rozumieniu przywołanych standardów.
Tomasz Jagiełło – Lege Advisors
