Można zaryzykować stwierdzenie, że nie ma czynnika ważniejszego i bardziej niezbędnego dla powodzenia wyceny nieruchomości niż dostęp do wysokiej jakości informacji. Wycena nie ma nic wspólnego z magią, ekspert niczego nie wymyśla i nie tworzy. Praca rzeczoznawcy sprowadza się niemal każdorazowo do bardzo żmudnego gromadzenia informacji i danych, które potem poddawane są wielotorowym analizom.
Konieczne do pozyskania dane można podzielić zasadniczo na dwie różne grupy – te dotyczące bezpośrednio wycenianej nieruchomości oraz te dotyczące segmentu rynku w obrębie którego funkcjonuje. Skupmy się tym razem jedynie na danych dotyczących stricte wycenianej nieruchomości.
Dla rzeczoznawcy ważna jest każda informacja
Dane ewidencyjne, księga wieczysta, dokumentacja projektowa i techniczna, umowy najmu, książki obiektów budowlanych, wszelkie badania nieruchomości i wiele innych – pytamy i prosimy właścicieli o najróżniejsze informacje, które z ich perspektywy często wydają się być nieistotne, nic nie wnoszące. Ostatecznie to właśnie one, w nieidealnej rzeczywistości, mogą w sposób znaczący wpłynąć na wynik oszacowania. Dom, mieszkanie, działka, zakład przemysłowy, hotel… jaki jest każdy widzi? Czy na pewno?
Inspiracją do tej krótkiej refleksji nad wartością informacji w procesie wyceny stało się zapytanie o oszacowanie przybliżonej wartości gruntu inwestycyjnego położonego na przedmieściach jednego z największych polskich miast. W tym przypadku jednak informacje dotyczące nieruchomości ograniczono jedynie do zapisów księgi wieczystej i danych ogólnodostępnych w bardzo krótkim czasie.
Bez wątpienia metodą samodzielnego gromadzenia danych da się ustalić bardzo wiele – nieocenioną wartość wnoszą szczegółowe opracowania mapowe, serwisy GIS, lokalne urzędy, a nawet doniesienia prasowe. W tym przypadku, zaskakująco wiele informacji pozyskano bez dodatkowego zaangażowania właściciela nieruchomości. Można więc przypuszczać, że ze zdobywanych sukcesywnie fragmentów informacji uda się stworzyć faktyczny obraz danej nieruchomości.
Zautomatyzowana wycena będzie niewiarygodna
Często rzeczywiście tak jest, jednak nie w każdym przypadku. I niestety to był ten przypadek, który w sposób dość dobitny podkreślił rolę rzetelnej, a przede wszystkim kompleksowej informacji o nieruchomości jaka konieczna jest do przeprowadzenia wyceny. Przypadek ten pokazuje także wyższą wartość analizującego indywidualny przypadek eksperta ponad rozwiązania zautomatyzowanej wyceny.
Przedmiotowy grunt okazał się gruntem zanieczyszczonym. O ile sama informacja o zanieczyszczeniu nie była niespodzianką, o tyle zaskakujące okazały się jego skala i konieczne do poniesienia w procesie oczyszczenia i remediacji koszty. Jest to doskonały przykład czynnika, który choć niewidoczny gołym okiem, może w znacznym stopniu wpłynąć na wynik oszacowania. Należy zdawać sobie sprawę z faktu, że sama wiedza o potencjalnym problemie często nie jest wystarczająca – konieczna jest szczegółowa informacja, która pozwoli rzeczoznawcy określić jej wymierny wpływ na wartość.
Podsumowanie
Równie ważna jest świadomość możliwego istnienia czynników, o których my jako rzeczoznawcy, ale często także właściciele czy potencjalni kupujący możemy nie wiedzieć. Oceniając kompletność informacji i danych wejściowych (dotyczących najważniejszych aspektów stanu nieruchomości i rynku) do procesu wyceny oceniamy stopień wiarygodności uzyskanego wyniku.
Trzeba liczyć się z faktem, że każdy brak, każda luka w informacjach, każda błędna dana ,czy w ekstremalnych przypadkach także każde wprowadzenie rzeczoznawcy w błąd, może skutkować często drastycznym spadkiem stopnia wiarygodności wyceny. W najlepszym interesie wszystkich stron wyceny jest współpraca dla osiągnięcia możliwie najlepszych i pewnych rezultatów. Wiarygodna, pełna informacja ma tu kluczowe znaczenie.
Magdalena Wiszniewska – Lege Advisors
