Wycena Nieruchomości Komercyjnych (2024)

Czym jest wycena nieruchomości komercyjnych?

Wycena nieruchomości komercyjnych to skomplikowany proces wymagający znajomości prawa, elementów gospodarki przestrzennej, ekonomii, budownictwa oraz aktualnych tendencji rynkowych (do sporządzania operatu szacunkowego).

Wycena dokonywana jest dla konkretnego celu. Skorzystanie z usług specjalisty jest konieczne przy wycenie i transakcjach kupna – sprzedaży, podziałach majątkowych, darowiznach i ustalaniu wartości masy spadkowej.

Dotyczy to także wniesienia mienia aportem do spółki, zabezpieczeniu wierzytelności w postępowaniach sądowych, przy ustalaniu odszkodowań czy przy egzekucjach.

Wycena nieruchomości komercyjnych – eksperci Lege Advisors. Robimy to od prawie 20 lat.

1. Posiadamy ugruntowane doświadczenie w przygotowywaniu komercyjnych operatów szacunkowych.
2. Zespół naszych rzeczoznawców tworzą najlepsi specjaliści w Polsce z dziedziny rzeczoznawstwa majątkowego oraz biegli sądowi.
3. Każdego roku realizujemy kilkaset wycen w całej Polsce.

Wycena nieruchomości komercyjnych – oferujemy pełen wachlarz usług. Obejmuje on opis wartości rynkowej, odtworzeniowej, bankowo-hipotecznej (kredyt hipoteczny), jak również godziwej.

Zapytaj naszą ekspertkę – Katarzynę Młynarczyk – o szczegóły usługi

W ramach wieloletniej praktyki proces przygotowywania wycen majątkowych został ustandaryzowany. Tworząc wyceny nieruchomości komercyjnych przestrzegamy nie tylko norm prawnych,  ale również zasady etyczne, takie jak, zachowanie tajemnicy zawodowej, bezstronności i obiektywności. Posiadamy odpowiednie uprawnienia zawodowe.

Po co powstaje wycena nieruchomości komercyjnych 2024?

• wycena dla celów sprzedaży/komercyjnych
• celem zabezpieczenia wierzytelności kredytobiorcy
• ustalenia ceny rynkowej mienia dla potrzeb podziału majątku,
• ustalenia wysokości podatku od spadków i darowizn lub od czynności cywilno – prawnych,
• rozliczenia poniesionych nakładów,
• przekształcenia prawa spółdzielczego w prawo własnościowe.

Doświadczenie Lege Advisors w zakresie wycen dla:

• instytucji państwowych – wycena w celu ustalenia wartości odszkodowania za wywłaszczenie, ustalenia wysokości opłat adiacenckich, planistycznych czy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. Ustalenia ceny w trybie przetargu, wycen mienia na potrzeby sprzedaży nier. Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
• banków – kalkulacja/wycena na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, egzekucyjna,
• deweloperów i inwestorów – wycenianie nieruchomość inwestycji na potrzeby finansowania, księgowe oraz sprzedaży.

Sytuacja na rynku w 2022 roku

Biorąc pod uwagę aktualną sytuację na rynku, można mówić o rozważnym i ostrożnym podejściu inwestorów. Po latach korzystnej koniunktury, wraz z pandemią, wojną w Ukrainie, inflacją, kryzysem energetycznym entuzjazm inwestorów rynku nieruchomości komercyjnych znacząco opadł.

Nie należy jednak spodziewać się tąpnięcia na tym rynku i znaczących spadków cen. Kryzys pandemiczny skutecznie przygotował uczestników rynku do radzenia sobie w trudnych sytuacjach. Pozwolił na wypracowanie efektywnych rozwiązań na ciężkie czasy.

Inwestycje wciąż są i będą realizowane. Jednak z koniecznością uwzględnienia znaczących wzrostów kosztów materiałów, robocizny, problemów z dostępnością kadry i możliwych problemów z finansowaniem. Podobnie jak klientów indywidualnych, również deweloperów ze wszystkich segmentów rynku mogą dotknąć problemy z uzyskaniem/spłatą finansowania dla inwestycji.

Trwa również nierówna walka z wciąż nowelizowanymi przepisami podatkowymi – sytuacja zdecydowanie niesprzyjająca z punktu widzenia wszystkich już obecnych uczestników rynku, jak i tych podmiotów, które planowały lokację kapitału w Polsce.

Biorąc pod uwagę wszystkie czynniki, należy spodziewać się stabilizacji sytuacji w sektorze komercyjnym, z ewentualnymi niewielkimi korektami cen.

Operat szacunkowy a wycena nieruchomości komercyjnych

Nasze kompetencje w zakresie wyceniania były budowane w oparciu o konkurencyjny rynek warszawski. Posiadamy wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu analiz nieruchomości komercyjnych z okolic Warszawy. W swoim portfolio mamy również projekty, które zrealizowaliśmy w innych częściach kraju.

Lege Advisors opiniuje w temacie nieruchomości komercyjnych dla sądów i prokuratur. Jako biegli sądowi rzeczoznawcy majątkowi m.in. wycena nieruchomości komercyjnych, wystąpiliśmy w prawie 300 sprawach przed sądami cywilnymi, gospodarczymi i upadłościowymi.

Nasi eksperci pracują na zlecenie syndyków i komorników.

Kim jest rzeczoznawca majątkowy? Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 174) jest specjalistą w zakresie szacowania mienia nieruchomego. Rzeczoznawca majątkowym nie jest osobą przypadkową. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulują przepisy prawa.

By uzyskać uprawnienia zawodowe konieczne jest m.in. ukończenie st. podyplomowych, praktyka w zakresie wyceny lub zdobycie doświadczenia. Następnie egzamin. Rzeczoznawcy wpisani są do Rejestru prowadzonego przez Ministra Inwestycji i Rozwoju.

Jakie są rodzaje wycen?

Rzeczoznawca podejmuje decyzję o zastosowaniu odpowiedniego podejścia, np. metody porównawczej i techniki wycen. Szacuje wartość, jeśli ma dane z rynku. Chodzi o akty notarialne i dostępne rejestry cen kupna – sprzedaży, które miały miejsce na rynku podobnych obiektów.

Rzeczoznawca majątkowy może określić jedną z trzech rodzajów wartości nieruchomości komercyjnych:

1. Wycena nieruchomości komercyjnych to szacunkowa kwota, jaką w dniu szacowania można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym (strony transakcji były od siebie niezależne, np. nie były członkami rodziny albo spółkami w ramach jednej grupy kapitałowej, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku i do wynegocjowania warunków umowy – nieruchomość była przez jakiś czas oferowana na rynku, a nie zaoferowana wyłącznie zamkniętej, małej grupie osób lub podmiotów i szybko sprzedana), którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy (ich decyzja o sprzedaży nie została podjęta na skutek chwilowego kaprysu), działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (np. gdy sprzedający jest zadłużony i chce sprzedać nieruchomość jak najszybciej nawet za mniejszą cenę).
   

   Ciąg dalszy…

2. Wartość odtworzeniowa to kwota, jaką musielibyśmy zapłacić za nabycie gruntu oraz wybudowanie budynków i innych obiektów, by mieć taką nieruchomość, jaka podlega wycenie. Ponieważ jednak w takim przypadku otrzymalibyśmy w efekcie nieruchomość z nowymi budynkami i obiektami, rzeczoznawca majątkowy musi jeszcze uwzględnić stopień ich zużycia i odpowiednio zmniejszyć ostateczną wartość. Wartość tę określa się, jeśli określenie ceny rynkowej jest niemożliwe, gdyż np. na rynku nie było transakcji sprzedaży, które byłyby podobne do wycenianej (np. czynne obiekty wojskowe).
3. Wartość katastralna nie jest dotychczas ustalana, ponieważ będzie dotyczyć przyszłego procesu powszechnej taksacji gruntu. W Polsce nie rozpoczęto procesu powszechnej taksacji, dlatego też wartość ta nie jest ustalana.

Pozwala to na precyzyjną…

…analizę cen transakcyjnych nieruchomości komercyjne Czynności rzeczoznawcy nie jest w stanie wykonać inna osoba, m.in. ze względu na ograniczony dostęp do danych. Nie da się też zastąpić kalkulatorami dostępnymi w serwisach internetowych, często bazującymi na średnich cenach ofertowych tego samego rodzaju nieruchomości komercyjnych.

Usługa uwzględnia czynniki wpływające na wartość

w tym m.in. lokalizację mieszkania, rodzaj i intensywność zabudowy w otoczeniu, stan techniczny obiektów, ich funkcję, parametry powierzchniowe. Ponadto, zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi standardami, rzeczoznawca majątkowy bada stan prawny (księgi wieczyste, ewidencję gruntów i budynków, pozwolenia formalno – prawne, obciążenia, umowy najmu), uwarunkowania planistyczne oraz inne dostępne dokumenty, mogące mieć wpływ na poziom wartości majątku nieruchomego oraz na sposób jej postrzegania na rynku.

Dział Analiz  jest po pierwszym kwartale 2021

1. Liczba realizacji wykonanych w tym czasie – 200 – potwierdza wciąż dobrą koniunkturę oraz dynamiczny rozwój DAN w strukturach spółki. Poniżej prezentujemy kilka najciekawszych opracowań z pierwszego kwartału bieżącego roku – wycena nieruchomości komercyjnych.
2. Na zlecenie międzynarodowej kancelarii doradczej  wycena (dwóch) komercyjnych o łącznej powierzchni użytkowej ok. 10 tys. m2 i powierzchni gruntu ok. 27 tys. m2, położonych na Śląsku.
3. Na zlecenie jednego z największych sprzedawców części samochodowych w Polsce wykonaliśmy operat z określenia wartości zespołu budynków o funkcji magazynowo – biurowej o łącznej powierzchni ponad 26 tys. m2 na terenie aglomeracji warszawskiej.
4. Dokonaliśmy wycen środków trwałych (wycena nieruchomości komercyjnych) do wyceny przedsiębiorstw zajmującego się produkcją modułów dla branży hotelowej. Nieruchomości komercyjne obejmowały dwa nowoczesne obiekty biurowo-produkcyjne o łącznej powierzchni użytkowej ok. 25 tys. m2 znajdujące się na terenie województwa pomorskiego.
5. Wycena nieruchomości komercyjnych obejmująca zakład produkcyjny o łącznej powierzchni użytkowej przekraczającej 25 tys. m2 oraz budynki rezydencjonalne posiadające dostęp do linii brzegowej jeziora o łącznej powierzchni użytkowej ok. 1000 m2 położonych na terenie województwa warmińsko-mazurskiego (wycena przedsiębiorstwa z branży spożywczej pod uwagę).
   

   Ciąg dalszy realizacji

   

6. Dla klienta instytucjonalnego – wycena wartości gruntu inwestycyjnego umożliwiającego zrealizowanie inwestycji deweloperskiej dla kilku budynków mieszkalnych, znajdującego się w okolicach Pruszkowa (wycena nieruchomości komercyjnych).
7. Jest kalkulacja aktywów jednego z największych zakładów przemysłu chemicznego w kraju. Powierzchnia wyc. gruntów przekroczyła 300 ha, a powierzchnia ponad 240 budynków – powyżej 200 tys. m2 zabudowy.

Wycena wartości

Wycena nie jest idealna i nigdy nie będzie. Właściciele domów mogą potrzebować rozważyć uzyskanie drugiej opinii, a nawet zatrudnienie własnego eksperta, ponieważ istnieją pewne problemy z wycenioną wartością. Po pierwsze, wycena nieruchomości komercyjnych może nie obejmować wszystkich cech składających się na wartość nieruchomości komercyjnych, takich jak modernizacja i bliskość szkół.

Po drugie, nie uwzględnia czynników, które mogą wpłynąć na wycenę, takich jak czas.

Ale dzięki stronom internetowym i aplikacjom z ogłoszeniami o adwentach takim jak Redfin i Zillow, ludzie mogą teraz łatwiej niż kiedykolwiek znaleźć domy na obrzeżach, a nawet w innych miastach, które mieszczą się w ich budżecie.

Doprowadziło to do wzrostu popytu na tego typu nieruchomości komercyjne, co skłoniło wielu deweloperów do budowy nowych projektów mieszkaniowych, które są przeznaczone dla młodszych specjalistów.

Badania wykazały, że jest wiele osób zainteresowanych kupnem domu, ale nie znają kosztów. Dzieje się tak dlatego, że nigdy wcześniej nie byli zaangażowani w ten proces lub ponieważ nigdy wcześniej nie kupili domu i nie znają dobrej wyceny mieszkania. Trzeba tu wziąć pod uwagę wycenę domu i wartość mieszkania i generalnie wartość danej nier.

Ile kosztuje wycena nieruchomości komercyjnych?

1. Warunki zlecenia (w tym wysokość wynagrodzenia) za sporządzenia operatu szacunkowego (wycena nieruchomości komercyjnych), ustalane są pomiędzy klientem a rzeczoznawcą (nie obowiązują „cenniki korporacyjne”). Wyjątkiem są sprawy sądowe, w których to sądy decydują o tym, kto i w jakim zakresie ponosi koszty wynagrodzenia biegłego.
2. Rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość zgodnie ze zleceniem, jednakże związany jest jednocześnie zasadami wyceniania wynikającymi z przepisów i standardami zawodowymi. Możliwe jest również, aby rzeczoznawca sporządził dla klienta opracowanie lub ekspertyzę zgodną z takim zleceniem (mówimy wówczas o określeniu ceny na potrzeby indywidualnego inwestora, co powinno zostać wyraźnie zaznaczone w dokumencie, który rzeczoznawca majątkowy wykona).
3. Klient może oczekiwać od rzeczoznawcy dyskrecji, etycznego i bezstronnego postępowania, oraz sporządzana wycena ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego.
4. Wycena kredytu hipotecznego jest obecnie jednym z najbardziej pożądanych umiejętności. Rzecz. hipoteczni są odpowiedzialni za określenie realnej wartości nieruchomości komercyjnych poprzez zbadanie jej cech fizycznych, śledzenie badań rejestrów publicznych, a następnie przeprowadzanie kontroli w terenie w celu oceny warunków rynkowych. Sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę operatu jest bardzo ważne.
5. Dostępnych jest wiele kursów online, które pomagają początkującym rzeczoznawcom hipotecznym zdobyć umiejętności potrzebne do doskonalenia się w tej dziedzinie, jednocześnie pracując na co dzień. Ukończenie większości kursów trwa od 3 do 6 miesięcy i kosztuje od 750 do 1300 USD.

Obecnie rekordowe podwyżki stóp procentowych wpływają na dostępność kredytów, co będzie miało wpływ oczywiście na rynek mieszkań. Z drugiej strony, jak twierdzą eksperci, inwestowanie nadal będzie opłacalnym biznesem. Teoretycznie trudną sytuację ratują wysokie ceny wynajmu mieszkań oraz napływ uchodźców z Ukrainy. To są elementy, które wciąż zachęcą inwestorów do kupna.

Czy w 2022 ceny mieszkań przestaną rosnąć?

Są eksperci, którzy twierdzą, że możemy się spodziewać wyhamowania dynamiki wzrostu cen lokali. Głównym powodem ma być oczywiście ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych. Spadki dotkną głównie ceny w dużych miastach. Inaczej będzie w sektorze najmu lokali. Już w 2021 roku nastąpiło ożywienie, po uśpionym okresie z czasów lockdownu wywołanych pandemią COVID-19 (cena sprzedaży).

Wycena udziałów a cel szacowania

Często stoimy przed zadaniem oszacowania wartości udziałów w prawie własności. W takim przypadku jedną z najważniejszych czynności jest prawidłowe ustalenie celu, gdyż z niego wynika metodologia wyceniania.

Wycena nieruchomości komercyjnych – w postępowaniu upadłościowym, zastosowanie mają głównie przepisy art. 1004, art. 1005, art. 1007, art. 1009, art. 1012 i art. 1013 Kodeksu postępowania cywilnego. Jak to robimy? Dokonujemy określenia ceny rynkowej prawa własności całej nier., a następnie mnożymy ją przez odpowiedni ułamek.

Wycena udziałów w prawie własności nieruchomości

Wycena udziałów w prawie własności nieruchomości komercyjnych w celu określenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu umowy sprzedaży. Zgodnie z wyrokiem II FSK 2005/14 z 2 sierpnia 2016 r., wycena rynkowa udziału w prawie własności nie tylko nie musi być równa części wartości rzeczy odpowiadającej temu udziałowi, ale jak wskazuje doświadczenie życiowe – na ogół nie jest (tzn. jest niższa).

W tym przypadku wartość udziału w prawie własności mienia należy określić na podstawie transakcji, których przedmiotem również były części ułamkowe własności mienia.

Skutkiem ubocznym może być sytuacja, w której w zależności od celów oszacowania (np. komercyjnych) możemy otrzymać dwie różne wartości rynkowe udziałów w prawie własności gruntu. Jak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 sierpnia 2020 r. (sygn. akt I OSK 3563/18), taka sytuacja jest dopuszczalna.

Wycena Nieruchomości Komercyjnych – Najlepsi Eksperci

Wycena nieruchomości komercyjnych wskazuje szereg problemów, z którymi borykają się biegli sądowi. Bardzo często praca biegłego obejmuje zakres pracy rzeczoznawcy majątkowego ze „wzbogaceniem” o problemy stron postępowania w kwestiach wycenianego majątku.

Szczególnie istotna jest współpraca pomiędzy biegłym a zainteresowanymi stronami. Problemy zaczynają się często już na pierwszym etapie, jakim jest próba umówienia oględzin mienia ruchomego. Często zdarza się, że ta niezbędna dla poprawności opinii wizyta jest wielokrotnie odkładana lub wręcz uniemożliwiana przez strony.

Trudności pojawiają się także na etapie konieczności udostępnienia biegłemu szczegółowych danych na temat przedmiotu opiniowania. Bardzo często nawet podstawowe dane nie są dostępne i zachodzi konieczność poszukiwania ich w lokalnych urzędach, co znacząco wydłuża proces opiniowania.

Największe jednak problemy, z punktu widzenia biegłego, pojawiają się wtedy, kiedy zachodzi konieczność odniesienia się do uwag wnoszonych przez strony do sporządzonej opinii. Na tym etapie strony chętniej dzielą się informacjami, które powinny zostać ujawnione już w czasie sporządzania, a o których biegły mógł nie wiedzieć.

Wartość sentymentalna – nieruchomości komercyjne

Należy również poradzić sobie z kwestiami wartości sentymentalnej, jaką często wycena nieruchomości komercyjnych ma dla zainteresowanych. W przypadku każdej opinii, w toku której pojawiały się problemy, może zachodzić konieczność przyjęcia założeń lub oparcie się jedynie na informacjach udzielanych przez właścicieli.

Chodzi o wycena na przykład lokalu, którego biegły nie mógł zobaczyć. Wtedy należy przyjąć założenie co do standardu jego wykończenia. Taka sytuacja ma też miejsce, kiedy wartość określana jest na dany moment w przeszłości – to na stronach ciąży obowiązek rzetelnego poinformowania biegłego co do stanu lokalu np. na dzień otwarcia spadku wiele lat temu. Współpraca jest tu zatem kluczowa.

Należy pamiętać, że biegły jest osobą bezstronną, która na podstawie wieloletniego doświadczenia i wiedzy, stara się wykonać powierzone zadania profesjonalnie, rzetelnie i z należytą starannością. Nie ma on również emocjonalnego stosunku do sprawy, co umożliwia mu obiektywną ocenę sytuacji. Są to wartości kluczowe dla sądu.