Wycena gruntów inwestycyjnych zwykle rozpoczyna się od analizy ich przeznaczenia. W pierwszej kolejności sprawdzamy zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku analizujemy decyzje administracyjne i pozostałe dokumenty planistyczne. Można więc odnieść wrażenie, że o wartości gruntu decyduje przede wszystkim jego przeznaczenie. W praktyce nie zawsze tak jest. Spotykamy nieruchomości, których ceny trudno wyjaśnić wyłącznie obowiązującym planem miejscowym. Inwestorzy płacą więcej nie dlatego, że grunt ma dziś określoną funkcję, ale dlatego, że widzą jego potencjał. Liczą na zmianę przeznaczenia, rozwój okolicy lub nowe inwestycje, które wpłyną na jego wartość w przyszłości.
To zjawisko rodzi pytanie ważne z punktu widzenia rzeczoznawcy majątkowego. Czy wyceniając grunt inwestycyjny należy opierać się wyłącznie na jego aktualnym przeznaczeniu, czy również uwzględniać sposób, w jaki postrzega go rynek? Punktem wyjścia pozostają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 4 pkt 17 stan nieruchomości obejmuje nie tylko jej stan prawny. Ustawodawca wskazuje również sposób zagospodarowania, stan techniczno-użytkowy, wyposażenie w infrastrukturę oraz stan otoczenia. Znaczenie ma także charakter miejscowości i stopień jej urbanizacji. Przeznaczenie planistyczne jest więc bardzo ważnym elementem stanu nieruchomości, ale nie jedynym. Podobny wniosek wynika z art. 154 ugn. Wybierając podejście, metodę i technikę wyceny rzeczoznawca uwzględnia między innymi cel wyceny, rodzaj nieruchomości, jej położenie, przeznaczenie, stan oraz dostępne dane rynkowe. Przepisy nie wskazują, że którykolwiek z tych elementów ma pierwszeństwo. Każdy powinien być analizowany w kontekście konkretnej nieruchomości i celu wyceny.
Rzeczoznawca wchodzi więc w skórę rozsądnego uczestnika rynku – i patrzy na zjawisko z perspektywy inwestora. Załóżmy, że dysponując określonym kapitałem chcemy kupić grunt inwestycyjny. Mamy do wyboru kilka nieruchomości. Jedna ma już przeznaczenie mieszkaniowe. Druga jest oznaczona w planie jako produkcyjno-usługowa. Trzecia pozostaje gruntem rolnym. Jednocześnie w sąsiedztwie, wbrew ustaleniom planu, powstaje inwestycja mieszkaniowa w trybie specustawy mieszkaniowej. Czy automatycznie odrzucimy dwie ostatnie? Niekoniecznie. Jeżeli wokół powstają nowe osiedla, trwa rozbudowa układu drogowego, procedowana jest zmiana dokumentów planistycznych – i w projekcie planu ogólnego tli się potencjał inwestycyjny, wielu inwestorów będzie gotowych podjąć ryzyko. Kupują nie tylko aktualne przeznaczenie nieruchomości, kupują licząc na zmianę przeznaczenia w przyszłości.
Co jednak z podejściem porównawczym? Tu określamy wartość na podstawie cen nieruchomości podobnych. Ale czym właściwie jest podobieństwo? Czy decyduje wyłącznie przeznaczenie w planie miejscowym? Czy może również sposób w jaki rynek – realni kupujący – postrzegają daną nieruchomość?
W praktyce zdarzają się sytuacje, w których część gruntów osiąga wyższe ceny niż pozostałe, mimo identycznego przeznaczenia. Powodem nie jest przypadek. Rynek dostrzega ich potencjał. Mogą być lepiej położone, znajdować się przy planowanej trasie, graniczyć z nową zabudową lub posiadać realne przesłanki do zmiany funkcji. To właśnie takie transakcje wymagają od rzeczoznawcy największej ostrożności. Trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy wyższa cena wynika z rzeczywistego potencjału nieruchomości, czy jest jedynie efektem indywidualnych oczekiwań konkretnego inwestora. Przykładem mogą być grunty produkcyjno-usługowe nabywane przez deweloperów mieszkaniowych. Formalnie ich przeznaczenie nie pozwala na realizację zabudowy mieszkaniowej. Jednocześnie otoczenie, kierunki rozwoju miasta oraz wcześniejsze decyzje planistyczne powodują, że inwestorzy dostrzegają możliwość zmiany funkcji w przyszłości. Podobne zjawisko obserwowane jest w przypadku gruntów rolnych położonych przy granicach miast. Pomimo rolniczego przeznaczenia, ceny takich nieruchomości często odbiegają od typowych cen gruntów rolnych, ponieważ rynek uwzględnia presję urbanizacyjną i możliwość przyszłej zabudowy. Na zachowania uczestników rynku wpływają również planowane inwestycje infrastrukturalne. Budowa nowej drogi, węzła komunikacyjnego czy linii kolejowej może znacząco zmienić atrakcyjność określonego obszaru jeszcze przed zakończeniem inwestycji. Podobnie dzieje się w przypadku decyzji wydawanych w trybie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Lex Developer). Choć mają one charakter indywidualny, często wpływają na sposób postrzegania całego otoczenia przez inwestorów. Coraz większe znaczenie mają również projekty planów ogólnych gmin. Nie stanowią one jeszcze aktu prawa miejscowego, jednak dla rynku bywają sygnałem kierunku przyszłych zmian planistycznych. Nie oznacza to oczywiście, że każda nieruchomość położona w sąsiedztwie takich inwestycji automatycznie zyskuje na wartości. Pokazuje jednak, że uczestnicy rynku analizują nie tylko aktualny stan nieruchomości, ale również prawdopodobieństwo zmian, które mogą nastąpić w przyszłości.
I tu pojawia się pytanie o granice uwzględniania potencjału inwestycyjnego w procesie wyceny. Samo przekonanie inwestora, że w przyszłości nastąpi zmiana przeznaczenia nieruchomości, nie może jeszcze stanowić podstawy określenia jej wartości. Rynek często wyprzedza decyzje planistyczne, jednak rzeczoznawca nie może opierać swoich analiz wyłącznie na oczekiwaniach uczestników rynku. Międzynarodowe standardy wyceny RICS Red Book oraz European Valuation Standards TEGoVA wskazują, że analizując alternatywny sposób wykorzystania nieruchomości należy rozważać wyłącznie taki scenariusz, który jest nie tylko zgodny z obowiązującym prawem, ale również wystarczająco prawdopodobny (reasonably probable). To sformułowanie ma kluczowe znaczenie. Nie oznacza ono hipotetycznej możliwości, która być może zrealizuje się kiedyś w nieokreślonej przyszłości. Oznacza scenariusz znajdujący uzasadnienie w konkretnych przesłankach rynkowych i planistycznych.
Takimi przesłankami mogą być między innymi zaawansowane prace nad dokumentami planistycznymi, utrwalony kierunek rozwoju zabudowy, realizowane inwestycje infrastrukturalne czy obserwowane od dłuższego czasu zachowania uczestników rynku. Dopiero łączna analiza tych elementów pozwala ocenić, czy potencjał inwestycyjny ma charakter realny, czy pozostaje jedynie spekulacją. W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca nie powinien ignorować potencjału nieruchomości. Powinien jednak umieć wykazać, dlaczego uznaje określony scenariusz za prawdopodobny. To właśnie odróżnia profesjonalną analizę rynku od prognoz opartych wyłącznie na oczekiwaniach inwestorów.
Bowiem potencjał może mieć niemal każda nieruchomość. Natomiast wartość tworzy dopiero prawdopodobieństwo, że ten potencjał zostanie zrealizowany. I właśnie to bardzo dobrze łączy przepisy UGN z koncepcją reasonably probable z Red Book i TEGoVA. Sama możliwość zmiany przeznaczenia nie wystarczy. Muszą istnieć realne przesłanki wskazujące, że taki scenariusz może zostać zrealizowany. Dlatego tak ważna jest analiza rynku. Rzeczoznawca nie powinien ignorować zachowań uczestników rynku. Nie może jednak również przyjmować ich bezkrytycznie. Jego zadaniem jest ocena, czy potencjał dostrzegany przez inwestorów ma racjonalne podstawy i znajduje potwierdzenie w rzeczywistych transakcjach.
Elwira Bieniada
