Wycena nieruchomości 2022

Wycena nieruchomości ze specjalistami Lege Advisors. Robimy to od prawie 20 lat.

1. Posiadamy ugruntowane doświadczenie w przygotowywaniu operatów szacunkowych.
2. Zespół naszych rzeczoznawców tworzą najlepsi specjaliści w Polsce z dziedziny rzeczoznawstwa majątkowego oraz biegli sądowi.
3. Każdego roku realizujemy kilkaset wycen nieruchomości w całej Polsce.

Wycena nieruchomości z Lege Advisors - eksperci biegli sądowi - Katarzyna Młynarczyk
Katarzyna Młynarczyk:

Wycena nieruchomości – oferujemy pełen wachlarz usług. Obejmuje on opis wartość nieruchomości rynkowej, wartości odtworzeniowej, bankowo-hipotecznej (kredyt hipoteczny), jak również wartości nieruchomości godziwej.

Zapytaj naszą ekspertkę – Katarzynę Młynarczyk – o szczegóły usługi wycena nieruchomości.

W ramach wieloletniej praktyki proces przygotowywania wycen majątkowych został ustandaryzowany. Tworząc operat szacunkowy przestrzegamy nie tylko norm prawnych,  ale również zasady etyczne, takie jak, zachowanie tajemnicy zawodowej, bezstronności i obiektywności. Posiadamy odpowiednie uprawnienia zawodowe.

Wycena nieruchomości powstaje dla:

  • ustalenia wartości nieruchomości w celu jej sprzedaży
  • celem zabezpieczenia wierzytelności kredytobiorcy
  • ustalenia ceny rynkowej mienia dla potrzeb podziału majątku,
  • ustalenia wysokości podatku od spadków i darowizn lub od czynności cywilno – prawnych,
  • rozliczenia poniesionych nakładów,
  • przekształcenia prawa spółdzielczego w prawo własnościowe.

Nasze doświadczenie w zakresie wycen dla:

  • instytucji państwowych – w celu ustalenia wartości odszkodowania za wywłaszczenie, ustalenia wysokości opłat adiacenckich, planistycznych czy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. Ustalenia ceny w trybie przetargu, wycen mienia na potrzeby sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
  • banków – kalkulacja na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, egzekucyjna,
  • deweloperów i inwestorów – wycenianie nieruchomość inwestycji na potrzeby finansowania, księgowe oraz sprzedaży.

 

Wycena nieruchomości w formie operatu

Wycena nieruchomości w Lege Advisors - robimy to od 20 lat

Nasze kompetencje w zakresie wyceniania były budowane w oparciu o konkurencyjny rynek warszawski. Posiadamy wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu analiz z terenów z okolic Warszawy. W swoim portfolio mamy również projekty, które zrealizowaliśmy w innych częściach kraju.

Lege Advisors opiniuje w temacie nieruchomości dla sądów i prokuratur. Jako biegli sądowi rzeczoznawcy majątkowi m.in. wycena nieruchomości, wystąpiliśmy w prawie 300 sprawach przed sądami cywilnymi, gospodarczymi i upadłościowymi. Nasi eksperci pracują na zlecenie syndyków i komorników.

Kim jest rzeczoznawca majątkowy? Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 174) jest specjalistą w zakresie szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowym nie jest osobą przypadkową. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulują przepisy prawa.

By uzyskać uprawnienia zawodowe konieczne jest m.in. ukończenie st. podyplomowych, praktyka w zakresie wyceny lub zdobycie doświadczenia. Następnie egzamin. Rzeczoznawcy wpisani są do Rejestru prowadzonego przez Ministra Inwestycji i Rozwoju.

Rzeczoznawca majątkowy i wycena majątku - Rzeczoznawca majątkowy może określić jedną z trzech rodzajów wartości obiektuWycena nieruchomości – jak robi to rzeczoznawca majątkowy?

Jest to skomplikowany proces wymagający znajomości prawa, elementów gospodarki przestrzennej, ekonomii, budownictwa oraz aktualnych tendencji rynkowych (do sporządzania operatu szacunkowego).

Wycena nieruchomości dokonujemy dla konkretnego celu. Skorzystanie z usług specjalisty jest konieczne przy wycenie i transakcjach kupna – sprzedaży, podziałach majątkowych, darowiznach i ustalaniu wartości masy spadkowej. Dotyczy to także wniesienia nieruchomości aportem do spółki, zabezpieczeniu wierzytelności w postępowaniach sądowych, przy ustalaniu odszkodowań czy przy egzekucjach z nieruchomości.

Wycena nieruchomości – jakie rodzaje?

Rzeczoznawca podejmuje decyzję o zastosowaniu odpowiedniego podejścia (metod wyceny), np. metody porównawczej i techniki wycen. Szacuje wartość, jeśli ma dane z rynku. Chodzi o akty notarialne i dostępne rejestry cen kupna – sprzedaży, które miały miejsce na rynku podobnych nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy może określić jedną z trzech rodzajów wartości nieruchomości:

  1. Wycena nieruchomości to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym (strony transakcji były od siebie niezależne, np. nie były członkami rodziny albo spółkami w ramach jednej grupy kapitałowej, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy – nieruchomość była przez jakiś czas oferowana na rynku, a nie zaoferowana wyłącznie zamkniętej, małej grupie osób lub podmiotów i szybko sprzedana), którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy (ich decyzja o sprzedaży nie została podjęta na skutek chwilowego kaprysu), działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (np. gdy sprzedający jest zadłużony i chce sprzedać nieruchomość jak najszybciej nawet za mniejszą cenę).

    Ciąg dalszy…

  2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości to kwota, jaką musielibyśmy zapłacić za nabycie gruntu oraz wybudowanie budynków i innych obiektów, by mieć taką nieruchomość, jaka podlega wycenie. Ponieważ jednak w takim przypadku otrzymalibyśmy w efekcie nieruchomość z nowymi budynkami i obiektami, rzeczoznawca majątkowy musi jeszcze uwzględnić stopień ich zużycia i odpowiednio zmniejszyć ostateczną wartość. Wartość tę określa się, jeśli określenie wartości rynkowej jest niemożliwe, gdyż np. na rynku nie było transakcji sprzedaży nieruchomości, które byłyby podobne do wycenianej (np. czynne obiekty wojskowe).
  3. Wartość katastralna nieruchomości nie jest dotychczas ustalana, ponieważ będzie dotyczyć przyszłego procesu powszechnej taksacji nieruchomości. W Polsce nie rozpoczęto procesu powszechnej taksacji nieruchomości, dlatego też wartość ta nie jest ustalana.

Pozwala to na precyzyjną…

…analizę cen transakcyjnych nieruchomości. Czynności rzeczoznawcy nie jest w stanie wykonać inna osoba, m.in. ze względu na ograniczony dostęp do danych. Nie da się też zastąpić kalkulatorami dostępnymi w serwisach internetowych, często bazującymi na średnich cenach ofertowych tego samego rodzaju nieruchomości.

Wycena nieruchomości - metoda, podejście i technika

Usługa uwzględnia czynniki wpływające na wartość

w tym m.in. lokalizację mieszkania, rodzaj i intensywność zabudowy w otoczeniu, stan techniczny obiektów, ich funkcję, parametry powierzchniowe. Ponadto, zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi standardami, rzeczoznawca majątkowy bada stan prawny (księgi wieczyste, ewidencję gruntów i budynków, pozwolenia formalno – prawne, obciążenia, umowy najmu), uwarunkowania planistyczne oraz inne dostępne dokumenty, mogące mieć wpływ na poziom wartości majątku nieruchomego oraz na sposób jej postrzegania na rynku.

Najważniejsze przepisy prawa dotyczące operatów szacunkowychDział Analiz  jest po pierwszym kwartale 2021

  1. Liczba realizacji wykonanych w tym czasie – 200 – potwierdza wciąż dobrą koniunkturę na rynku nieruchomości oraz dynamiczny rozwój DAN w strukturach spółki. Poniżej prezentujemy kilka najciekawszych opracowań z pierwszego kwartału bieżącego roku – wycena nieruchomości.
  2. Na zlecenie międzynarodowej kancelarii doradczej – wycena nieruchomości (dwóch) komercyjnych o łącznej powierzchni użytkowej ok. 10 tys. m2 i powierzchni gruntu ok. 27 tys. m2, położonych na Śląsku.
  3. Na zlecenie jednego z największych sprzedawców części samochodowych w Polsce wykonaliśmy operat z określenia wartości zespołu budynków o funkcji magazynowo – biurowej o łącznej powierzchni ponad 26 tys. m2 na terenie aglomeracji warszawskiej.
  4. Dokonaliśmy wycen środków trwałych (wycena nieruchomości) do wyceny przedsiębiorstwa zajmującego się produkcją modułów dla branży hotelowej. Nieruchomości obejmowały dwa nowoczesne obiekty biurowo-produkcyjne o łącznej powierzchni użytkowej ok. 25 tys. m2 znajdujące się na terenie województwa pomorskiego.
  5. Wycena nieruchomości obejmujących zakład produkcyjny o łącznej powierzchni użytkowej przekraczającej 25 tys. m2 oraz budynki rezydencjonalne posiadające dostęp do linii brzegowej jeziora o łącznej powierzchni użytkowej ok. 1000 m2 położonych na terenie województwa warmińsko-mazurskiego (dla potrzeb wycen przedsiębiorstwa z branży spożywczej pod uwagę).

    Ciąg dalszy realizacji

    Profesjonalne szacowanie obiektów nieruchomych w naszje firmie

  6. Dla klienta instytucjonalnego – wycena gruntu inwestycyjnego umożliwiającego zrealizowanie inwestycji deweloperskiej dla kilku budynków mieszkalnych, znajdującego się w okolicach Pruszkowa (wycena nieruchomości).
  7. Jest kalkulacja aktywów jednego z największych zakładów przemysłu chemicznego w kraju. Powierzchnia wyc. gruntów przekroczyła 300 ha, a powierzchnia ponad 240 budynków – powyżej 200 tys. m2 zabudowy.

Oszacowanie wartości

Wycenione ceny nie są idealne i nigdy nie będą. Właściciele domów mogą potrzebować rozważyć uzyskanie drugiej opinii, a nawet zatrudnienie własnego eksperta, ponieważ istnieją pewne problemy z wycenioną wartością. Po pierwsze, wycena nieruchomości może nie obejmować wszystkich cech składających się na wartość nieruchomości, takich jak modernizacja i bliskość szkół. Po drugie, nie uwzględnia czynników, które mogą wpłynąć na wycenę, takich jak czas na rynku.

Ale dzięki stronom internetowym i aplikacjom z ogłoszeniami o adwentach lub nieruchomościami, takim jak Redfin i Zillow, ludzie mogą teraz łatwiej niż kiedykolwiek znaleźć domy na obrzeżach, a nawet w innych miastach, które mieszczą się w ich budżecie. Doprowadziło to do wzrostu popytu na tego typu nieruchomości, co skłoniło wielu deweloperów do budowy nowych projektów mieszkaniowych, które są przeznaczone dla młodszych specjalistów.

Badania wykazały, że jest wiele osób zainteresowanych kupnem domu, ale nie znają kosztów. Dzieje się tak dlatego, że nigdy wcześniej nie byli zaangażowani w ten proces lub ponieważ nigdy wcześniej nie kupili domu i nie znają dobrej wyceny mieszkania. Trzeba tu wziąć pod uwagę wycenę domu i wartość mieszkania i generalnie wartość danej nieruchomości.

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

  1. Warunki zlecenia (w tym wysokość wynagrodzenia) za sporządzenia operatu szacunkowego (wyceny nieruchomości), ustalane są pomiędzy klientem a rzeczoznawcą (nie obowiązują „cenniki korporacyjne”). Wyjątkiem są sprawy sądowe, w których to sądy decydują o tym, kto i w jakim zakresie ponosi koszty wynagrodzenia biegłego.
  2. Rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość zgodnie ze zleceniem, jednakże związany jest jednocześnie zasadami wyceny wynikającymi z przepisów i standardami zawodowymi. Możliwe jest również, aby rzeczoznawca sporządził dla klienta opracowanie lub ekspertyzę zgodną z takim zleceniem (mówimy wówczas o określeniu wartości na potrzeby indywidualnego inwestora, co powinno zostać wyraźnie zaznaczone w dokumencie, który rzeczoznawca majątkowy wykona).

    Ciąg dalszy..

  3. Klient może oczekiwać od rzeczoznawcy dyskrecji, etycznego i bezstronnego postępowania, oraz sporządzana wycena nieruchomości ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego.
  4. Wycena kredytu hipotecznego jest obecnie jednym z najbardziej pożądanych umiejętności. Rzecz. hipoteczni są odpowiedzialni za określenie realnej wartości nieruchomości poprzez zbadanie jej cech fizycznych, śledzenie badań rejestrów publicznych, a następnie przeprowadzanie kontroli w terenie w celu oceny warunków rynkowych. Sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę operatu jest bardzo ważne.
  5. Dostępnych jest wiele kursów online, które pomagają początkującym rzeczoznawcom hipotecznym zdobyć umiejętności potrzebne do doskonalenia się w tej dziedzinie, jednocześnie pracując na co dzień. Ukończenie większości kursów trwa od 3 do 6 miesięcy i kosztuje od 750 do 1300 USD – nieruchomości online, jest wycena. Już wkrótce u nas wycena nieruchomości online.

Obecnie rekordowe podwyżki stóp procentowych wpływają na dostępność kredytów, co będzie miało wpływ oczywiście na rynek nieruchomości. Z drugiej strony, jak twierdzą eksperci, inwestowanie w nieruchomości nadal będzie opłacalnym biznesem. Teoretycznie trudną sytuację ratują wysokie ceny wynajmu mieszkań oraz napływ uchodźców z Ukrainy. To są elementy, które wciąż zachęcą inwestorów do kupna nieruchomości.

Czy w 2022 ceny mieszkań przestaną rosnąć?

Są eksperci, którzy twierdzą, że możemy się spodziewać wyhamowania dynamiki wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. Głównym powodem ma być oczywiście ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych. Spadki dotkną głównie ceny w dużych miastach. Inaczej będzie na rynku najmu lokali. Już w 2021 roku nastąpiło ożywienie, po uśpionym okresie z czasów lockdownu wywołanych pandemią COVID-19 (cena sprzedaży).